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飲食店やバー、ミュージシャンなどに大きな影響があることは

テレビでも報道されておりますが

不動産売買の市場にも大変大きな影響が出ております

 

それはそうです

こんな緊急事態の中、家の売買をする方というのは

この時期に売買をしなければならない事情のある方だけです

 

『いつか買おう』『そろそろ考えよう』

という今の時期でなきゃいけない人以外は

あえてこの時期に物件を見に行ったりするというのは普通に考えたらありません

(もちろん、どんなときにも例外はありますが)

 

そんな時期に不動産を売るというのは

はっきりいって難しいです

不動産会社の力や小手先でどうにかなるようなものではありません

 

もちろん、絶対に売れないという訳ではありません

そんな状況でも、探しているお客様の条件にぴったりであれば

売買が成立することは当然ありますが

言いたいことは『何かを仕掛けて、対策して売れるということは難しい』ということです

 

例えば、価格を下げる、部屋をリフォームする、クリーニングする

こういう事を新型コロナの影響下でやってもあまり意味がないということです

売れない理由は価格でもないし、室内の状態でもなく、新型コロナの影響で

家を探している人の動きが一時的にほとんど停止しているからだと理解するべきです

 

じゃあ物件が売れないのに、何もせずジッとしているしかないのか?

と思われるかもしれませんが

私はその通り、ジッとしているしかないと思います

 

コロナの影響はそれほどまでに大きいと感じます

 

売却中の物件の販売を中止する必要はありませんし

これから売却をするのであれば販売をスタートしても良いと思います

でも、そういう厳しい現状だということを理解し、なるべくお金がかかるような

大事なことはこの時期は避けたほうが得策です

 

そうは言っても、急いで売りたい方、この時期に売れなければ困る方もいます

そういう方は、残念ながら大幅に価格を下げ買取りしてもらうしかありません

この時期は買取会社もなかなか良い価格をつけてくれませんが

それでも安ければ買い取ってくれます

想定よりも安くなってしまうことが受け入れられれば、そういう方法で売れます

 

なんども言いますが、コロナの影響は本当に大きいです

東日本大震災の時にはこういう影響が3か月くらいありました

今回はどれくらい続くのか現時点ではまったく予想もできません

 

しかし止まない雨はありません

止んだあとの事、今できる事、そういう事に着目し行動していきましょう

 

【今回のPOINT】

 

・4月初旬時点で新型コロナの不動産売買市場への影響は大きい

 

・お金がかかるような対策や値下げはコロナの影響下ではやめておくのが得策

 

・急ぐ方は価格が安くなってしまうのが受け入れられれば買取で売れる

 

・コロナの影響はいつかは落ち着く、落ち着いた後のことを見据えて

不動産会社はできることをやっていくのが大事

本日もコロナの影響下の時間のある時にできる準備のご紹介です

今回は『荷物の処分』です

ご自宅の売却をする方で

お客様が見学に来る前に一生懸命掃除をする方は多いのですが

私どもから見ると印象を良くするためには『荷物の片付け』のほうが効果的です

 

きれいにするのも効果はもちろんありますが

荷物が少なく、見える面積が多いほうが印象は圧倒的に良いです

 

ですので、この機会によくいう断捨離をしてみてください

 

そして、必要なし!となったものに関しては処分をするようにしてみましょう

処分方法はさまざまありますが、粗大ごみの日に処分したり

泉区や港南区にある持ち込みの処分施設に持ち込んだり

コツコツと減らしていくこともできますし

あまりにも多い場合には便利屋さんなどの処分をしてくれる業者さんに頼んだりすれば

一気に片付きます

 

また、断捨離の際に『処分』にはならなかったものの中で

『すぐに使わないもの』に関しても一時的にどこかに移動できないか

検討してみてください

 

 

売却をすることが決まっているのであれば

トランクルームやコンテナなどを一時的に借りて

そこに荷物を預けておくだけでも、部屋はだいぶ広く見えます

 

トランクルームなどは広さにもよりますが

一般的には毎月1万円前後の費用がかかります

この時期に出費がかさむのは避けたいですが

それでもそのかけた費用分以上の効果は売却の時には必ずあります

 

そうして、お部屋のものがなくなって、片付いた後に

掃除をしていただくと、より掃除も効果的です

 

そうは言っても、みなさんなかなか片付かないのが現実です

そういう場合には、思い切って業者さんに頼んじゃう

第三者に頼んじゃうことで覚悟も決まるものです

 

本日も時間のたっぷりある今だからできる

不動産売却の準備のご紹介です

 

本日は【草むしり】

 

草むしりを馬鹿にしてはいけません

写真をみていただくとわかりますが

見学に来た方への印象がだいぶ変わります

 

住んでいるとあまり気にならなくても

知らず知らずに生えている雑草をそのままにしていると

どんどん見栄えが悪くなってきます

 

簡単にできて、効果のある売却準備としてはとてもおススメです

 

広いお庭の場合は、作業が大変ですが

一日で終わらせようとせず、根気よく数日に分けてやってみてください

あまりにも生い茂っていて、手の付けようがないようなお家でも

まずは小さなところからスタートしてみれば、結構作業にはまっていきます

 

それでも難しい場合は便利屋さんとかに依頼してやってもらいましょう

数万円かかりますが、それでも物件の見た目は飛躍的によくなりますので

費用対効果は抜群です

 

また余裕のある方は、草むしりをした後

砂利などを敷いてみても良いと思います

雑草を抑制できますし、見た目も良いです

 

草むしり→除草剤散布→防草シート敷く→砂利を敷く

 

こういう順番で作業をしていきます

難しいことはありませんが、砂利をホームセンターで買って

往復する作業がしんどいかもしれません

 

ホームセンターで10キロ、20キロと袋に入って

砂利が販売されていますが

1平米で4袋くらい必要ですので

広い庭に砂利を敷く場合は、数十袋買ってこなくてはなりません

 

これは相当大変な作業ですので

砂利敷きをしてくれる業者さんにお願いするというのも

一つの手です

 

私も先日、砂利敷きをしたばかりなので

詳しく聞きたい方はお気軽にお問合せくださいね!

本日も緊急事態宣言の中でできる売却前準備のご紹介

今回は【写真を撮る】です

 

今、不動産売却の販売活動といえばインターネットです

チラシの反響は昔はよかったですが、現在ではほぼ少なく

集客ルートのほとんどがインターネット経由からとなっています

 

インターネット広告に掲載する情報として

物件概要は当たり前ですが、差が出るのが『写真』です

 

写真の良し悪しで反響に差が出るとも言われていて

できれば良い写真を掲載したいものです

 

売却を依頼すると通常は担当営業マンがお家の写真を撮影しにきます

その営業マンの使っているカメラが良いカメラとも限りませんし

写真の技術が上手とも限りません

晴れてるとも限りませんし、富士山が見えるのに富士山がその日見えているとも限りません

 

要するに掲載される写真があなたのお家のベストショットだとは限らないのです

 

ですから、この時間のたっぷりあるときに

あなたのお家のベストショットを撮影しておくことを

おススメいたします

 

撮影したデータは、そのまま営業マンに渡してあげれば

営業マンも撮影の手間が省けますし、良い写真が掲載できますし

一石二鳥です!

 

『プロでも無いのに良い写真がとれるか心配』と

思われるかもしれませんが、コツはいくつかしかありませんので簡単です

 

1、水平垂直に撮る

2、広角で撮る

3、構図を意識する

 

1、水平垂直に撮るは当たり前ですよね

斜めになっていたり、歪んでいたりする写真をよく見かけますが

あまり恰好の良いものではありません

カメラにグリッド機能という線が表示されるものもありますので

そういった機能があれば利用してまっすぐに撮影することを心掛けてください

 

2、広角で撮る

これはカメラの機能に依存しますので、広角レンズの無いカメラでは無理です

ただ、この広角で撮るというのは3つのポイントの中でも一番重要なので

この機能が無い場合は、不動産会社に広角機能付きカメラで撮ってもらいましょう

 

左が広角機能無し 右が広角機能あり

撮影できる広さが全然違います

不動産の場合、室内の写真がほとんどですから

これでだいぶ写真のイメージが変わってきます

 

携帯電話のカメラでも最近のは広角機能が付いていますので

そういった機能があれば必ず利用してください

 

3、構図を意識する

こちらは外観写真などで特に重要です

外観の場合はどうしても家をアップにしてしまう人が多いのですが

家と空を1対1くらいの比率にすると印象の良い写真が撮影できます

例えばこんな感じ

また外観写真は晴れた日に撮影してくださいね

 

以上、3つのポイントに注意して撮影していただければ

きっと良い写真が撮れます

もっとこだわりたい人は、下記のサイトなんかも参考にしてみてください

https://fudosanphoto.blogspot.com/

(他にも『物件撮影 コツ』と検索するとたくさん出てきますよ)

 

画素とか画像のきれいさにこだわるひともいますが

最近のカメラであれば、まずそこは心配しなくて良いレベルですので

それほどこだわらなくても大丈夫です

 

また、お家の写真だけではなく

ご近所の写真なんかも撮影してみてください

近所のスーパーや生活施設

近所の好きな風景

または富士山が見える日の富士山の写真

バルコニーからの眺望

 

自分が住んでいて好きな場所や景色をたくさん撮影しておきましょう

そういう写真はあまりインターネット広告に掲載されていませんし

あったとしても営業マンが撮影する当たり障りのない写真なので

売主さんが自分が好きな風景などの写真は

差別化になると思いますし、それが購入検討者にも伝わると思います

 

ぜひこの時期を利用して良い写真をたくさん

撮影してみてください!

 

コロナウィルスで自宅待機を余儀なくされている

売却検討中の方へ向けてのコラムです

 

本日は【塗る】

 

一戸建てでもマンションでも長く住んでいたお家を売る場合

きれいに掃除をしていたとしても、どうしても壁や天井などのクロス(壁紙)は

色あせていたり、劣化していたりするものです

 

そこで時間がたっぷりある今だからこそできる

【壁や天井の塗装】のご提案です

 

 

ちょうど、今私がDIYしている物件の塗装例です

塗装前、塗装後

40年以上、何もしていなかった部屋の塗装だったので

塗り甲斐もありました

 

壁一面と天井を塗装して、かかった費用はペンキ代と道具代

合計しても3万円ちょっとです

 

子供たちにも手伝ってもらって

楽しみながら塗装しました

 

これが業者さんに依頼して壁紙の張替えをしたら

その10倍くらいかかる可能性もあります

 

ただ、気を付けてください!

この写真のようにピンクや水色など、奇抜な色の塗装は売却物件の場合は

なるべくやめたほうが無難です

 

見学に来る人の好みに合わなかったら

それだけで買わない理由になってしまいます

 

ここまで派手な色ではなく、白でもいいですし、落ち着いたグレーとか

カラーでも淡い色とか

そういった選択はセンスになってしまいますが、ご自分のお部屋のイメージに合う

色をチョイスすることを心掛けてください

 

 

こちらは洗面所の塗装です

洗面所はペンキではなく、珪藻土で塗装しました

左官屋さんのようにコテで塗っていくのですが、慣れるとどんどん上手になります

雰囲気もお店みたいでよくなるので、珪藻土や漆喰などもおすすめです

こちらも価格はペンキとそんなに変わりません

 

業者さんに頼むとお金がだいぶかかってしまう【塗装】作業ですが

素人の私でも、ユーチューブなど見ながらわりと簡単にできました

 

塗装の良し悪しは、塗装前の養生で決まります

塗り始める前の準備に時間をかけて、塗装は思い切って楽しみましょう

 

お子さんがいれば手伝ってもらうと

お子さんもきっと喜ぶはず

 

手間と数万円の費用はかかりますが

劣化した壁紙をよみがえらせて、見学者の第一印象をとても良いものに変えられます

 

自分でやるのはちょっと・・・

という方は、職人さんも紹介できますのでお問合せください

 

コロナウィルス影響下の今だからできる売却準備コラム

第一弾【塗る】でした

 

次回もお楽しみに!

 

 

『私の家は古くて価値がないかもしれませんが、本当に売れますか?』

こんな質問を多くの方からされます

 

戸塚区内にも築30年、40年、それ以上という一戸建てのお家は

たくさんありますし

そういった古いお家でも売買取引はされています

古いからといって決して売れないわけではありませんのでご安心ください

 

日本の不動産取引では通常、建物の評価は20~25年でほぼ価値が『ゼロ』になるとされています。

(もちろん途中で大規模なリフォームなどしている場合は別です)

建物の価値は築年数に応じて、下がってしまいますが

一戸建て物件の場合、土地の価値があります

 

例え、家が古くても土地はその時の相場価格で売買できますので

古い家でも、土地値であれば売れるのです

 

中には築年数は古くても使い方が丁寧な物件だと

中古一戸建て物件として売ることもありますし

だいぶお疲れのお家の場合には『古家付き土地』物件として

売りに出すこともあります

 

マンションの場合は、一戸建てとは違って少し難しい問題です

建物は一戸建て同様に築年数に応じて価値が減っていきますが

一戸建てのように20年から25年でゼロになるということはありません

 

マンションも土地の持ち分を所有しているのでその価値はあるのですが

一戸建てのように単純な計算ができるものではありません

 

またマンションの場合は築50年とか70年という事例がほとんど無いので

今後、そういった築年数の経過した物件がどのような評価になっていくのかは

未知数な部分が多いです

 

ただ、戸塚区内でいえば築40年過ぎている物件でも

ちゃんと価格がついていますし、その場所、その物件の相場価格があります

その相場価格が落ちていかないよう、マンションの管理状況などが

大事になってくるのかなと思います

 

多くの売主様は『価格は不動産会社が決めるもの』と勘違いをしています

 

不動産会社は価格の目安をわかりやすく提示するだけで

最終的に価格を決めるのは売主様です。

 

そこで今回は不動産会社が提示してきた価格を元に

最終的な売出価格の決め方についてアドバイスいたします。

 

不動産会社が提示してきた売出価格は、

基本的には周辺の事例や現在の状況を元に査定された信頼できるものであるはずです。

 

査定額の根拠や理由をよく聞き、売主様自身が納得できれば

提示された価格で売り出すのが一番良いと思います

 

しかし、根拠や理由をいくら説明されても売主様に判断材料がなければ十分納得もできないはずです。

そこで価格の根拠の一番の判断材料になるのが『不動産のチラシ』『不動産ポータルサイト』です

 

毎週土曜日に入ってくる新聞折り込みの不動産チラシを集めておいてください。

また、ポストに入ってくるチラシでももちろんOKです。

そして、スーモやホームズで同じ住所の売出し物件を検索してみてください

 

周辺でどのくらいの価格で不動産が売られているのか?

マンションであれば、同じマンション内の売却事例がすぐにわかります

 

実際、不動産会社が査定する上で一番参考にしているのが、周辺での取引事例ですので

それを売主様自身が把握していることによって、提示された価格が高いのか安いのか

ある程度ですが判断できるようになります

 

その材料を元に、売主様自身の売却希望期間など考慮し、最終的に決定してください

あけまして、おめでとうございます

オリンピックイヤーの2020年がいよいよ始まりました

 

世の中では『オリンピック後に不動産の価格が暴落する』とか

『オリンピックまでには不動産を売った方が良い』などと言われていますが

本当でしょうか?  私はそうは思いません。

 

確かに大きなイベントなので気分的な一区切りにはなりそうですが

不動産の価格下落に直接的に、即座に影響があるとは思えません

あくまでも気分的な世論だと思っています

 

しかし、オリンピックとは関係なく、大きな分岐点にいることは

間違いありません

変化は急激にではなく、ゆっくりとやってきます

気づいた時には、時すでに遅しということがこれから多くなってくるでしょう

 

不動産の価格の相場はどうやって変化するか?

それは単純で【需要と供給】のバランスです

 

買いたい人が少ないのに、物件が多くなってくれば価格は下がります

その逆であれば価格は上がります

 

では、今後そのバランスがどうなるか?

それはもう私のような不動産の専門家でなくても明白です

 

【人口減少】というすでに始まっている事実

 

人口減少は今後もどんどん進んでいくことがわかっています

なので、買いたい人は単純に少なくなります。(需要は少なくなります)

それに伴って、供給の方は減るでしょうか?

 

周りを見てみるとわかると思いますが

新築マンションや新築一戸建ては、建設会社が存続していかなければならないので、今でも供給し続けていますし簡単には止められません

 

また、高齢化にともない、相続に伴った資産処分、空家問題での空家空地処分

などで中古物件市場の供給も今後は増えていきます

 

需要は確実に減るのに、供給は止まらない。

それどころか着実に増えていく

 

こういうすでに起こっている事実に対して

どう準備し、どう行動してくか?

これを求められるのが2020年なのではないかと思います

 

大切な資産である不動産を今後どうするか?

売るなら売る。売らないならどう活用するか? どう生かしていくか?

決める時期に来ています

一番してはならないのは、先延ばしです

 

世の中の雰囲気が一斉に『早く売らないと』となってからでは時すでに遅しです

 

もう一度言います

変化はゆっくりとやってきます。

というよりも変化はすでに始まっています。それにどう対処するかどうか?

一緒に考えましょう

 

自分にとって都合の良い話しを聞いて、安心している場合ではありません

現実を直視し、『あの時、手をうっておいて良かった』となるための

お手伝いをしたいと思います。その一歩をまずは踏み出してください

 

売却を検討する時に1度は悩むテーマではないでしょうか?

 

現在の不動産市況ではバブル前と違い、築年数に伴い、価格が下がってしまっているケースが多いです。

 

個人的には、特殊な要素がない限り、昔のように価格が上がっていくとは思えません

将来の値上がりが期待できた時代には、売るよりも貸している方が得をしたケースが多かったですが、値上がりが期待できない今、賃貸に出した方が良いケースは限定されます

 

『将来、そこにもう一度住む可能性が高いか?』

『住宅ローンはすべて返済が終わっているか?』

 

この2つのどちらにもYESであれば、賃貸にした方が良いと思います

しかし、どちらかにNOがある場合には、売った方が良いかもしれません

 

アパートやビルなどの投資物件やよほど利回りの良い一般物件でない限り、賃貸に出して得をすることはありません。

 

ただ、損得ではなく将来にご自身が住む予定があるのであれば売ってしまうことで色々な諸経費がかかりますから、売らずにしばらく賃貸に出すのもよいでしょう。

 

しかし、住宅ローンが残っていて、将来住む可能性も無いのであれば、売ることをおすすめします。

 

賃貸に出した場合のオーナーが支払う経費などを合計して手元に残る賃貸収入を計算してみるとどれだけ割に合わない投資かがわかるはずです。

 

売るか貸すか悩んだ時にはまず冷静に数字の計算をしてみるのが良いと思います

不動産を売りに出すと、見てみたいというお客様が実際にあなたのお住まいを見に来ます。そんな時に『どう対応したらいいかわからない』『何を話せばいいかわからない』という売主さんはとても多いです。

 

ご案内の時にはお客様が単独で見にくることはなく

必ず不動産会社の営業マンが同行します。

 

なので、会話やセールスは営業マンに任せて売主さんはただ『いるだけ』というのも珍しいことではありませんが『もったいないなあ』と思います。

 

営業マンだってお客様同様、あなたのお家の中を初めて見る場合が多いのでお客様に満足する説明ははっきり言ってできません。

 

売主であるあなたが直接、ポイントだけ的確に伝えてあげるだけで

印象がグンと上がります。

 

具体的には『なぜ売るのか?』『ご近所の人はどんな人たちか』『目に見えない良い所』

この3点を伝えてあげるだけでいいと思います。

(最近では、地震や台風などの災害のときにどうだったか?も大切な情報)

 

この3点は買主様が物件を見るときに知りたいポイントなのです。

もちろんそれ以上話してはいけないということはありません。

 

これらのポイントは買主様とすると『聞きたいけど、聞きずらい』質問なのです。

 

聞きたいけど聞けないままで決断はできません。聞きずらいからこそ

こちらから伝えてあげれば安心感になります。

 

『変な理由で引っ越すんじゃないか?』『変な人は住んでいないか?』

なんて大きな買い物ですから誰でも気になりますよね。

そういう、知りたいけど知るすべがないようなことこそ、売主さんが伝えてあげるべき情報です

 

そんな買主様の不安を解消できるのは営業マンではなく売主様です。

営業マン任せにせず、積極的にそういった情報もお知らせしてあげましょう!

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