売却サポート

戸塚区不動産センターの
売却サポート

あわてない、ムリしない、急がないマイホームへの道のりはマイペースで

当社は親身でアットホームなだけではありません。戸塚区専門にしているのは、お任せいただいた不動産を確実に売却するためでもあるのです。
そんな当社の頼りがいのある販売力のことについてご覧ください

皆さんの不安を解消します。

専門家の親身なサポートが必要な方のための不動産会社です。当社ならではの強みや実績をご紹介いたします。

家売るおじさんの売却事例

-物件が違えば、売り方も違う。売却実例実況中継!-

高い買取額を出すためには

戸塚駅徒歩13分、南道路の整形地で閑静な住宅街

駅までも平坦に歩けて、生活も便利

 

こんな土地、滅多に売りに出ません

 

今回は当社のOBのお客様(A様)からの売却相談で

その土地を売りたいということでした

 

申し分ない土地なのですが、広さが300㎡以上とだいぶ広い

一般の個人の方に売るには少し大きすぎるし、価格も高額すぎる

 

ここは3棟、4棟建築をする建売業者さんに買ってもらうのが

一番良い価格がつきそうと判断しました

 

そこで一定期間を設けて、オークション形式で

一斉に建売業者さんに情報を告知し

その期間内で一番高値を付けてくれた業者さんに売るという方式で販売を行いました

 

2週間くらいすると、各社から買取価格が提示されてきますが

どの会社も他の会社の価格を探りながら、様子をみている感じもあります

 

ただ、そこで私が『他社は9000万円です』と言ってしまうと

『じゃあ9100万円で』という風になってしまうので当然価格は伝えません

 

どの会社ももちろん安く購入したいので

ここで談合のようなことが行われてしまわないように公正に情報提供することが重要です

 

そうすると、各社、オークションのように

自社が買える最大限の価格を提示してくれます

 

案の定、今回も想定よりもだいぶ高い価格を各社つけていただき

その中でもダントツで好条件の会社と取引することができました

 

 

最初は売主さんも『オークションみたいに競わせてしまうのは少し気が引ける』

と遠慮がちにおっしゃっていましたが

結果とても喜んでいただくことができました

 

ただ、今回のようなオークション形式が適しているのは

物件の魅力度が高いこと

 

稀少価値があり、買えば売れるだろうなあと想定できるような

良い物件であったことが良い結果につながりました

 

物件によっては魅力度が低く

『お願いします。誰か買ってください』というような状況の物件もありますので

そういった物件にオークション形式は適していないと思います

 

【今回のPOINT】

 

・良い買取額を出してもらうにはオークション方式の販売が良い場合が多い

 

・オークションは公正に行い、談合などはしない姿勢が大事

 

・物件魅力度が高い物件はオークション形式が適しているが

魅力度の低い物件にはむかない

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コロナが落ち着いたら

売り時を考えているお客様が多く

『コロナが落ち着いたらどうなっていくの?』という内容の

質問を多く受けるので、一度私の考えをまとめておきたいと思います

 

個人的な考えなので、そうなるかどうか責任は思いませんが

プロが何も言わないもの無責任のような気がしますので

私が考える不動産売却市場の今後を記載します

 

まず、現状どうなっているのかの確認ですが

コロナが流行しだしてから現在に至るまでの市場の動きを整理してみます

 

1、コロナが流行しだして、売り手も買い手も動きが止まった

2、しばらくして、リモートワークなどが始まり、買い手が動き出した

3,売り手が動かず、物件の在庫がないため、価格が上がり始めて売り手市場になった

4,買い手の動きもひと段落し、物価高騰などもあって買い手の動きも鈍ってきた

 

そして、現在

相変わらず売り手の動きが鈍いため物件は在庫不足の状態

そのため価格は上がったまま高い水準

価格が高くなったことで買い手の希望価格と相場が乖離しており

買い手の購入意欲も鈍い水準のまま

 

これがコロナが流行してから現在に至るまでの市場の動きです

渦中では、いまいち状況がよくわからなくても、後になって振り返ってみると

よくわかります

 

そして大事なのはこれからどうなるのか?

 

これは私の意見と言いますか

ここまでコロナ禍の動きを振り返れば、誰でも予想がつくのではないかと思います

 

売り手世代の方達はもうだいぶ昔に経験されているかもしれませんが

バブル時代と似ている構造です

ただ、構造は似ていますが、原因が昔とは違い、好景気によって物件価格が上がったバブルではなく、コロナという外部要因によって一時的につくられたバブル

またウクライナとロシアの戦争という外部要因も加わって

昔日本が経験したバブルとは違っていますが、末路は同じようになっていくと思います

 

バブルは必ず弾けます

いつ弾けるかはわかりませんが、弾けてしまうともう遅い

『いつ売ろうかなあ?』と様子を見ている人が多く、その人達が売却に動き始めた時が

バブル崩壊です

 

現在はダムで水がせき止められているような状態

ダムが決壊し、水が川下に一気に流れていったとき

人口減少の日本で、その水を受けとめてくれる存在(購入者)はいません

 

バブル状態で一時的な売手市場はあっという間に逆転し

コロナ前よりも深刻な買い手市場となると私は思っています

 

在庫物件が増え、価格は下がっていく

買い手である一次取得世代は、将来の給与アップも望めず、慎重でシビア

選ばれる物件は本当に優れた一部の物件だけ

そういう状況が来る。

ちょっと大袈裟になってしまった気もしますが、私の想定以上の深刻な状況になる

ことも十分考えられます

 

嫌な話しかもしれませんが、日本の経済的な未来は決して明るくありません

そうならなかったら良いですが、そうなっても大丈夫なようにきちんと考えて

しっかりと準備をしていく側にいたいものです

 

【今回のPOINT】

 

・コロナ禍の不動産売買市場の動きを振り返る

 

・昔のバブル期の構造に似ていて、バブルは必ず崩壊する

 

・どうなるかは予想でわからないが準備は怠らないようにしておきましょう

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売りたくても、ローンが残ってて売れない

ずっと空家で、雨漏りもひどくて住むこともできない

安くても良いので早く売って欲しい

A様からそういう依頼があり、査定をしました

 

当社の査定額は800万円

雨漏りだけではなく、車が駐車できない点などを考慮して

厳しい査定になってしまいましたが

A様は『思ってたより、高いよ!。その額なら売って欲しい』と喜んでいました

 

早速、売るための準備をし

A様にも必要項目をヒアリングしたり、書類を見せてもらうと

住宅ローンがまだ残り1100万円くらい残っていました

 

結構、知らない人も多いのですが

不動産を売却する際には、住宅ローンの残額をすべて支払い清算する必要があります

 

ですから、今回のA様の場合も

800万円で売れても、残りの300万円と諸費用は自己資金などで

用意しないと売ることができません

 

その点をA様に説明すると

『手持ちの現金はほとんど無い』ということ

そうなると、800万円では販売できません

 

諸費用がおおよそ100万円程度かかるので

住宅ローンを全額返済するためには、1200万円前後で売れなければ

売却をすることができない状況です

 

とりあえず、相場より高いのは承知で1200万円で販売開始しましたが

やはり数か月経過しても反響はほとんどありません

A様も早く売ってすっきりしたいですし、このままの条件で続けても

売れる見込みは低いのもわかってきました

 

そこで、A様は金利は高いですが、フリーローンを借りることを決意

お勤め先や勤続年数も申し分なかったため、無事にフリーローンで

資金を用立てすることができました

 

900万円だったら買いたいというお話しも出てきて

差額の300万円をフリーローンで借入し、なんとか住宅ローンの残額を

すべて支払うことで売却が完了できました

 

今回のようにフリーローンが借りられる方は

そういう方法をとることができますが

借入できない場合には、ご親族や知人の方から借りるか?

住宅ローンの残額は、売却額を下回るのを待つしか方法がありません

 

フリーローンは金利が一般的には高いので

あまりおススメできるものではありませんが

売却することと、フリーローンが残ることを比較して

フリーローンを選択することも場合によっては有りだと思います

(返済目途の立たない、高額なローンはやめましょう)

 

 

【今回のPOINT】

 

・不動産の売却をする際には、住宅ローンの残債をすべて返済することが条件

 

・売却額がローンの残債額を下回る場合には、自己資金が必要

 自己資金が用意できない場合、親族などからも借りられない場合には

 フリーローンを借りるという選択肢もあるが、金利は高金利

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