売却サポート

戸塚区不動産センターの
売却サポート

あわてない、ムリしない、急がないマイホームへの道のりはマイペースで

当社は親身でアットホームなだけではありません。戸塚区専門にしているのは、お任せいただいた不動産を確実に売却するためでもあるのです。
そんな当社の頼りがいのある販売力のことについてご覧ください

皆さんの不安を解消します。

専門家の親身なサポートが必要な方のための不動産会社です。当社ならではの強みや実績をご紹介いたします。

家売るおじさんの売却事例

-物件が違えば、売り方も違う。売却実例実況中継!-

土地面積の広い物件は売りずらいのか?

閑静な分譲地が戸塚区にもいくつかあります

鳥が丘とか南舞岡とか、上倉田の小田急分譲地とか

 

現地に行くとわかりますが、一区画一区画とてもゆったりとした広い敷地で

2階建ての立派な家々が立ち並び、道路幅も広く

『ザ・住宅街』といった、とても閑静な雰囲気を醸し出しています

 

戸塚区のこういった分譲地はどこも、分譲されたのはだいぶ古く

現在建っているお家のほとんどは昭和の建物

物件として売りに出される時には、お家の価値は認められず

古家付きの土地として売り出されることが多いです

(もちろんお家の状態によりけりです)

 

分譲当時、働き盛りだった世代が多数で、みな同じように年齢を重ね

今では高齢化が進んでおり、空家もちらほら増えてきています

 

雰囲気が静かで、街としての価値が高いため

一定の需要はありますが、それでも需要を上回る供給になりつつあり

強気の価格設定が難しくもなってきています

 

また、こういった分譲地特有のジレンマがあります

それは土地を分割できないこと

 

建築基準法という法律や、その分譲地の建築協定などで

土地の最低面積などが決まっており、広い土地を広いまま売らないといけません

(最低式面積は125㎡のところが多いので、250㎡以上の面積があれば

2分割できることが多いので、一概に全土地が分割できない訳ではありません)

 

子育て世代のファミリー層が、購入者としては想定されるのですが

広い土地を広いまま売るとなると、金額が高額になってしまうため

若いファミリー層にとっては、欲しくても、手の届かない物件となっているのです

 

広い土地、広い庭、それはとても魅力的なことなのですが

買える値段ではないことが多いのです

それでも、ご両親に資金援助してもらったり

二世帯住宅を建てる予定のお客様などが現在の購入している傾向があります

 

そして、ここからが重要なのですが

じゃあ、そういった両親の援助を受けて分譲地を買う方

二世帯住宅を分譲地に建てる方

そういうお客さんはどこに住んでいるのか?

 

それは同じ学区内、同じ町内、であることが多いのです

 

子育てをするために物件を買う。それも広い土地で悠々と子育てしたい。

現在気に入って住んでいるこの町、知っている人の多いこの町

今通っている学校の校区内で、多少他と比べて高額であっても

そこの価値をわかってくれている方は実は近くにいるものなのです

 

先日当社で南舞岡の分譲地を販売した際にもやはり同じ校区内のファミリーが購入してくれました。区は違いますが、お隣の港南区日限山の分譲地を販売したときも同じでした

 

誰が買ってくれそうなのか?

これをある程度把握して、その方たちに価値を届けるのが我々の役目

分譲地の物件は今後も高齢化が進むので、供給過多になっていくかもしれません

人口減少の世の中で、スムーズに販売していくためには

こういった前提を踏まえておくことは不動産会社はもちろん、売主様にも

必要になってくるかもしれませんね

 

【今回のPOINT】

 

・閑静な分譲地の物件は同じ町内、同じ学区内のファミリー層が購入するケースが多い

 

・今後人口減少社会で全体の需要が下がっていくのは明確。

 供給過多になる前に行動することも大事

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不動産会社を変えれば売れるのか?

電話口のお客様(売主A様)が言いました

『他の会社で1年以上家の売却をしていますが、まだ売れません

戸塚区不動産センターさんにお願いしようと考えてるのですが

売る自信はありますか?』

 

『自信あります!』とお答えしたいところですが

他社が頑張って1年売れていない物件を同じ条件で当社なら売れますとは

簡単には言えませんでした

 

この売主A様は築30年の一戸建ての売却です

ポストにチラシが入っていた大手不動産会社に売却を依頼し半年売れず

契約更新時に違う不動産会社に変えて3か月

その会社でも売れず、不動産会社変更

そして、その会社との契約期間も来週で終わろうとしている状況で

当社へ問い合わせをされました

 

売主A様はきっと私にも

『売る自信あります!任せてください』と言ってほしかったのだと思います

しかし、私はまず、今まで依頼してきた会社の名前と、その会社の対応や販売方法

などを聞きました

 

聞いたところ、物件のあるエリアの不動産会社でしたし

販売も広告もしっかりと行っていたようでした

担当営業案の対応も悪くはないとのことでしたので

『売れない理由は不動産会社じゃないかもしれませんよ』とお伝えしました

 

『不動産会社を変えれば売れる』

そう思っているA様には受け入れてもらえない様子でしたが

A様のようなお考えの売主様も多いのではないかと思います

 

現在は物件が余っている『買手市場』です

条件の悪い物件を売るのは、日に日に厳しい状況になってきています

そんな中、各不動産会社も最善を尽くし、あの手この手で物件の販売をしますが

当然ですが、買うかどうか、見学するかどうか、決めるのは買主さんです

買主の目に触れるよう、いろいろな活動をしますが、目に留まっても

物件の魅力が無ければ、やはり売れませんし、反響もありません

 

現在では不動産会社が行う販売の8割は、どの会社も同じで

インターネット広告などがメインです

不動産会社を変えたとしても、物件広告の会社名が変わるだけで

買主様から見れば、同じ物件がずっと売りに出ているようにしか見えません

 

写真の質や、見せ方など、多少不動産会社で違いはありますが

それも小手先の話しで、小手先で反響が大きく変わることもありません

 

まずは現実の厳しい状況を担当者と売主が共有して、その上で売主の希望を

どこまで叶えられるのか? 100%じゃなければ、どの程度なら希望に近い

売却ができるのか? そういう事を二人三脚でやっていく必要があるのですが

コロコロ不動産会社を変えてしまうと、新しい会社の担当者も『うちも3か月で契約を終了されちゃうんだろうな』という気分になってしまうと思います

 

もちろん、担当者が頼りない。信用できない。誠実でない。

また、売却活動も基本的な販売もしてくれない。

そんな不動産会社なら変えるべきだと思いますが、そうでないなら

まずは売れない理由が何なのか?担当者と腹を割って話すことが

先決なのではないかと思います

 

【今回のPOINT】

 

・不動産会社の販売方法はどの会社もほぼ同じ(80%以上は同じ)

 

・不動産会社を変える前に、担当者となぜ売れないのか?

 腹を割って話をすることが先決。

 

・とはいっても、基本的な事ができない不動産会社は早めに変えるべき

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『土地の測量』は結構大事という話

毎回、初回の打ち合わせの時に売却にかかる費用の説明をしています

その中には、測量費用の説明もあります

 

契約書の条文にも記載されるのですが

土地、一戸建ての売買の場合、売主には『境界明示の義務』があります

 

不動産を売るのに、どこがお隣との境なのか?

きちんとはっきりさせなさい、というのが条文の趣旨です

 

このため、ここ最近測量をしたことのあるお家を除けば

ほとんどのお家が測量が必要になり、費用がかかります

費用は物件の大きさや土地の筆数、また測量の方法などにもよりますが

数万円の仮測量から、道路の査定や確定などまで含めた測量になると

70万円~80万円くらいかかる場合もあります

 

これだけの費用がかかる測量ですが

いつまでの測量を終わらせればいいのか?

契約書の明示義務は、物件の引き渡しまでとなっていますので

売却活動を開始して、すぐに測量をしなければならないわけではありません

 

それなので、『買主が見つかって、契約が決まってからやればいいや』という

方も多いのが実情なのですが、できれば売却活動スタートと同じタイミングで

価格の安い、仮測量だけでもやっておくことをおススメしています

 

実はこの測量、境界明示義務があるからやらなければいけない

というだけではなく、測量によってさまざまなことがわかります

 

まずは、『正確な土地面積』

数十年前の測量を元に登記された土地面積と、測量した面積に誤差が結構あります

契約前にその誤差がわかっていれば、契約後にトラブルになることがありません

 

また、『隣地との越境』についてもわかります

ブロック塀がどちらなのか? お隣の土地へ何かはみ出していないか? 逆にお隣の屋根や樹木がこちらへ越境していないか?

こちらも事前にわかっていることでトラブル回避になります

 

これらを後回しにすることで、思いもよらぬ問題が契約後に発生する可能性があります

また、売買の条件として、『隣接地所有者の立ち合いの元に、境界を確定し、隣接地所有者から確認のための印鑑をもらうこと』というのを契約条件にされる場合も多々あります

 

この場合、境界の認識がお隣さんと合意できず

契約が白紙解約になるということもあります

 

このように、土地、一戸建ての売却の場合

測量というのは切り離せない業務であり、可能であれば

早めに着手しておいた方が、後々心配せずに済みます

 

ただ、売れるか売れないかわからない状態で、測量自体に費用がかかりますので

不動産会社は、早めにやって欲しいと思っていても、あまり強くは勧められません。

 

測量も何段階か種類がありますので、まずは費用の安い仮測量だけやってみるとか

営業マンと相談しながら納得の上、進めましょう

 

【今回のPOINT】

 

・測量をすると、土地の詳細がはっきりし、契約後のトラブル回避になる

 

・測量にはいくつか種類があり、買主の要望により、どの種類の測量が必要か

 変わってくる

 

・測量はできれば早めに行った方がベストだが、不動産が売れなくても

 費用がかかってしまうのがデメリット

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