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家売るおじさんの売却事例

-物件が違えば、売り方も違う。売却実例実況中継!-

いつもと違う。コロナ禍の不動産市場

2021年(令和3年)前半の不動産市場は

明らかにいつもと違っていました

 

「リーマンショックの時に似ている」

なんて言う同業者もいました

 

一回目の緊急事態宣言が発令されてから1年以上が経過し

なんとなくですが、不動産市場でこの1年起こっていた動きが総括できてきました

また今後どのようになっていきそうなのか?

あくまで予想ですが、イメージができてきました

 

今回は私見ではありますが、ご説明できればと思います

 

まず、簡単にこの1年のいつもと違うコロナ禍不動産市場ってどんな風だったかと言うと

一時的、局地的な売り手市場』です

 

バブル崩壊以降、長年不動産市場は『買い手市場』が続いています

ちなみに念のためご説明しますと

 

買い手市場→物件が余ってる、買い手が少ない、価格が低くなる、売りずらい

売り手市場→物件が少ない、買い手が多い、価格が上がる、売りやすい

こんな感じです

 

それがこのコロナ禍、一時的、局地的ではありますが

売り手市場に転じました

 

戸塚区内でいうと、通常時は約550件くらい売り物件が売りに出ているのですが

4月の時点で400件弱の売り出し件数となっています ※当社調べ

 

買い手の数は例年とそんなに変わっていませんでした

増えていたとしても微増くらいで、若い世代の購入意欲はコロナ禍でも

そんなに下がらなかったということでしょう

 

テレワークなどで家に手狭感を感じた若年層が、より広い家を求めて

購入したケースが目立ちました。

 

売れた物件も『新築一戸建て』『リフォーム済みマンション』『駅徒歩圏物件』が多く

特に、少し郊外の価格に手頃感のある建売住宅はかなり売れていました

そして、そういった買い手の動きも4月以降、一回りしてしまったのか

鈍くなってきています

 

 

しかし、売り手市場に転じた原因はこうした買い手の動きよりも

売り手の動きの鈍さにありました。

コロナ禍、同業者との情報交換時、みな口をそろえて言いました

『売却の相談が全然無い』

 

一般的に買い手は若年層、売り手は高齢層です

コロナ禍で人と会うことを避けている高齢層

『すぐに売らなければいけない訳ではない、今後世の中がどうなるかわからない

今はまだ動かず様子をみよう』

 

そういった状況の高齢層の売り手予備軍がまったくコロナ禍動かなかった

これが一番の原因になっていると感じます

 

土地や古い一戸建てが売りにでないので、現在建売業者や買取業者は

仕入れる物件が少なく、危機感を感じています

売る商品が無くなっているので、多少高くても買っている

そんな現場が散見されます

 

高く仕入れた物件は、売る価格も高くなります

今年後半に売りに出てくる物件は高い価格になっていることも予想されます

それに伴って、買い手の動きも活発になってくれれば、市場の均衡が釣り合うのですが

そんな風にはならないと私は思っています

 

だって、コロナよりも大きな社会的構造の変化

人口減少、高齢化、これはこの日本では決定してしまっている事実です

 

また、コロナ禍で売るのを控えていた売り手が一気に動き

市場に売り物件が大量に出てくる可能性も高いと思います

 

いつの時代も大局で見れば、人の動きは変わりません

様子を見ていて一時的に売り物件が少なかったかもしれませんが

売り手はいつかは売るのです

 

『コロナも落ち着いたし、そろそろ売却も考えるか・・・』

という風潮になってくれば一気に売り手が動きます

 

そうなるとどうなるでしょう?

もうおわかりかと思います

 

一時的な売り手市場は終了

終了どころか、今度は極端な買い手市場に反転する可能性が高くなります

 

物件が一気に売りに出る。買い手は慢性的に減っている。

高くて売れ残った物件は売れる価格まで値段を下げる

こんな景色が想像できるのではないでしょうか?

 

あくまでも予想で、そんな風になるかどうかはわかりませんが

『普通に考えれば、こうなるよなあ』と希望的観測を入れずに考えてみました

 

不動産業者としては、もっと楽観的に考えたいところですが

世の中は希望よりも事実が優先です

事実を見つめて、手を打つこと。それが今必要なことだと感じます

 

【今回のPOINT】

 

・コロナ禍は一時的、局地的な、売り手市場だった

 

・その原因は様子見で動かなかった売り手の動きの鈍さにあった

 

・今後コロナが落ち着き一気に売り物件が出ると、極端な買い手市場に転じる

 可能性が高い

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物件でお亡くなりになっている場合

『前所有者が物件内(お部屋内)で孤独死をしているのですが

売却することは可能でしょうか?』

このような相談は年々増えてきています

 

不動産には『心理的瑕疵』という言葉があります

瑕疵というのは建物などで言えば欠陥のようなもの

心理的瑕疵というと、心理的な欠陥のような意味になります

 

自殺や他殺や事件のあった物件、隣地が反社会勢力の事務所だったり

一般的に買主が心理的な抵抗を感じるようなことをいいます

 

では、孤独死はどうなるのか?

核家族化が一般化している現在、部屋で一人で亡くなるということは

もはや珍しいことでは無くなっています

 

それらをすべて、訳アリ物件、心理的瑕疵物件

としてしまうのはどうなんだろう?

不動産業界でも議論になる問題で、今後の課題でもあります

 

どういう亡くなり方であれば

心理的瑕疵物件になるのか? その基準は今のところまだ曖昧な部分が残りますが

ある程度の基準ができつつあります

 

・死後、日数が経過している。腐敗などが進んでいる

・警察の捜査が入った

・ニュースなどで取り上げられた

 

事件性が無かったとしても

上記のような場合には、心理的瑕疵物件に当たる

という見解が一般的になってきています

 

ただ、日数が経過している

といっても何日以上経過していたら該当するのか?

などの明確な基準はありません

買主が知らずに購入し、裁判などになれば

知っていて告知しなった売主側に責任があるという判例が多いようです

 

こういう判断に迷う場合には、やはり後でトラブルにならないために

知っていることは相手に伝える

という不動産取引の基本スタンスを優先するのが良いと思います

 

心理的瑕疵物件となれば、当然、売買価格に影響します

相場よりも安価になってしまうことは避けられません

 

しかし、売れないということはありません

買主の方も気にする方もいますが、気にしない方もいます

『相場よりも安いんだったら、気にしないからお買い得だ』という方も

いらっしゃいます

 

心理的瑕疵物件に該当してしまう場合

相場より安価になってしまうことは覚悟する必要があります

それが嫌だから黙って売ってしまおう

というのは結局自分に返ってきますので絶対におススメできません

仲介会社にも責任が生じてきますので、それを知ってて仲介する不動産会社は

まともな会社ではありません

 

今後ますますこういう相談は増えてくると思います

不動産売買の前に、残された遺族の方に寄り添えることが

我々には必要だと感じます

 

【今回のPOINT】

 

・心理的瑕疵の判断基準は曖昧だが、おおまかな基準は存在する

 

・心理的瑕疵物件は相場よりも安価になるが、売却は可能

 

・知っていることは買主へ伝えるという基本姿勢が大事。隠すことは悪

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遠くに住んでても取引はできます

物件は戸塚区内

住んでいるのは九州

そんなA様の売却お手伝いのお話しです

 

もうすぐ90歳になろうというA様

コロナ禍なのでなるべく取引で都心方面には行きたくないという要望

緊急事態宣言中でもありましたので、当然だと思います

 

通常の不動産取引ですと

「契約」と「引渡し」の2回

売主様にはご来社いただくのが一般的ですが

どちらも来社せず取引を最後まで終わらせることは取引上は可能です

 

ただし、一度は本人と面会をしなくてはなりません

面会するのは基本的には登記手続きをする司法書士

司法書士さんによっては

「不動産会社が面会済みであればあとは電話と郵送で手続きOK」

という場合もありますし

「絶対に本人と自分が合わなければ手続きできない」という司法書士さんもいます

 

どちらの場合にも、一度は本人確認の意味で面会をしなくてはなりませんが

今回のA様の場合は私が九州まで出張し、契約も兼ねて面会をしました

 

私の場合は戸塚区内から仕事で出ることがほとんど無いもので

出張がとても新鮮です。

 

A様のご自宅に行った時も、あわただしいスケジュールではありましたが

A様にお昼をごちそうになったり、いろいろなお話をしたり

帰りにはたくさんお土産までいただいて、良い思い出になりました

 

もちろん仕事はきちんとしてきました

1度しか面会の機会が無いので、準備万端に

 

引き渡しまでの手続きや、必要な書類なども事前に準備し

漏れや忘れがないように何度も確認し

正直、通常のお取引よりも何倍も神経は使いますが

なんとか無事に引き渡しまで終えることができました

 

海外に居住している方や、今回のように遠方の方

日中時間の取れない方など

色々な状況の売主様がいます

 

今回のA様はオンラインで手続きは難しかったですが

コロナ禍でオンラインの手続きも徐々に一般的になってくるかもしれません

 

我々も多様な要望にお応えできるように

努力や新しいツールへも慣れていかなければと思います

 

【今回のPOINT】

 

・遠方の方でも来社せず取引は可能

 

・それでも一度は本人確認のため面会が必要

 

・オンラインでの手続きという選択肢もある

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