売却サポート

戸塚区不動産センターの
売却サポート

あわてない、ムリしない、急がないマイホームへの道のりはマイペースで

当社は親身でアットホームなだけではありません。戸塚区専門にしているのは、お任せいただいた不動産を確実に売却するためでもあるのです。
そんな当社の頼りがいのある販売力のことについてご覧ください

皆さんの不安を解消します。

専門家の親身なサポートが必要な方のための不動産会社です。当社ならではの強みや実績をご紹介いたします。

家売るおじさんの売却事例

-物件が違えば、売り方も違う。売却実例実況中継!-

物件の魅せ方

不動産物件の広告での魅せ方はここ数年

すごい速度で変化しています

 

私が子供の頃の不動産の広告と言えば

間取図と概要が記載されているだけの簡素な紙1枚でした

よくその紙の裏面にお絵かきをしていたのを思い出します

 

それが今では、VRなども登場し

不動産を見せる方法も様々になり、技術の進化によって年々選択肢も増えています

 

インターネットに掲載するのは当たり前ですし

ネットに掲載する写真も、営業マンが携帯カメラで撮影していたのですが

一眼レフのような高画質のもので撮影する会社が出てきて

そうかと思っていたら

携帯カメラの画素数が一眼レフに近づいてきて、携帯カメラでも

プロのような写真が撮れるようになり、写真の加工も簡単にでき

今では営業マンがプロ並みの写真が撮れるようになりました

 

そうかと思ったら、今度は360度が写せるカメラで撮影し

ネット上で、お部屋の中をバーチャルで歩き回れるようになり

さらに、VRゴーグルをつけて、室内を実際に歩き回っているかのように

疑似体験できるなんてこともできるようになりました

 

さらに、さらに、そうこうしているうちに今度は動画です

YouTubeはユーチューバーだけのものではなくなり

だれでも携帯があれば動画をアップするのが当たり前になってきました

 

まだ現時点では少ないですが、動画で物件撮影する会社も徐々に増えており

その動画のグレードも編集ソフトなどでテレビ番組のように

今後なっていくのではないかと思います

 

ここ数年で、不動産物件の魅せ方もこれだけ変わってきました

我々不動産会社も技術革新についていくのが大変です

 

しかし、物件の魅せ方の技術革新がどれだけ進もうとも

結局は現地に物件を見に行き、売主さんから話を聞き、営業マンから判断基準となる

デメリットなども聞かせてもらわない限りは購入の決断に至らないのは

昔からずっと変わりません

 

いくら技術革新を追っても、営業力やお客様の立場に立つ姿勢がなければ

なかなか物件を売ることはできないのは変わりません

 

しかし、だからと言って、我々不動産会社が技術革新についていくのを

止めてしまうのはよくありません

 

まず今の買主さんは、ほとんどの方がスマホやタブレットで物件を探しています

そもそもパソコンも使っていないのです

 

スマホで検索して、物件が出てきて、物件の魅せ方が劣っていたならば

極端に言えば、売りに出ていることも認識されず、スルーされてしまうのです

よっぽど立地や価格で魅力がある物件は別ですが、買い手市場の今では

こういう景色が当たり前になってきています

 

不動産会社は大変です、新しい技術が出るたびにお金も手間もかかるのですから

でもそれを諦めずある程度追っかけていくことと、と同時に営業力も磨いていく

そういう姿勢が不動産会社には求められている気がします

 

売主として不動産会社を選ぶときには、そういう視点をもって不動産会社を選ぶ

今時、紙一枚で営業している不動産会社ははっきり言って論外です

それなりに対応しているかどうか? が判断基準の一つになると思います

 

【今回のPOINT】

 

・ここ数年、不動産物件の魅せ方の技術革新が進んでいる

 

・買主さんの目に留まるためには、ある程度魅せ方を工夫する必要がある

 

・物件の魅せ方の工夫は?というのも不動産会社を選ぶ時に基準の一つ

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不動産屋が扱いたくない物件

A様は相続した一戸建ての売却で相談に来られました

 

一戸建てといっても、築45年、リフォームもしていないので

そのままでは利用できません

 

電話をもらってから現地を見に行き、簡易的な調査をしてみると

様々な問題が明らかになりました

 

今回のテーマとは少し違うので、詳しくは書きませんが

道路の問題、隣地との境界の問題、需要の問題

はっきり言ってしまうと『誰がこの物件買ってくれるの?』と思われるような

問題山積みで個人の需要はほぼ無いような物件でした

 

A様に正直に私の思っていることを伝えると

『やっぱりそうですか、なんとなくは覚悟していたのですが』とのこと

詳しく聞くと、当社に相談に来る前に数社の不動産会社に問い合わせていて

はっきりは言ってくれないけど、なんとなく皆、消極的だったそうで

問合せ後も、一切連絡などもくれないとのこと

 

その理由は、はっきり言ってしまうと

『不動産会社が物件の取り扱い、売却のお手伝いをしたくない』ということです

 

ここで我々不動産業界の事情の説明をします

不動産仲介は物件が売れて初めて報酬をいただけます

 

報酬額は売れた価格の3%+6万円

 

そもそも売れないとお金をもらえないので

売れる見込みのない物件はみな消極的になります

 

また物件の価格も大事な要素で

例えば1億円の物件を売っても3%+6万で報酬は¥3,366,000円(税込)

 

これに対して500万円の物件も同じく3%+6万円

報酬は231,000円(税込)

報酬額は約14倍にもなってきます

 

そして、1億円の物件と500万円の物件

どちらが売りやすいのか? それは1億円の物件です

価格が高いということは、それだけ魅力があるということ

 

500万円の物件はというと、クリアにしなければいけない問題が山積みで

売る前の問題解決のための労力も1億の物件に比べ何倍も大変です

 

何倍も大変なのに、報酬は14分の1

 

不動産会社の立場で見た場合、こういう事情がありますので

A様の物件はどの不動産会社もあまり積極的じゃなかったのは

当然と言えば当然です

 

『不動産屋なんだから、それでもちゃんとやれ!』

『商売をなんだと思ってるんだ、こちらは客だぞ!』

という声が聞こえてきそうですが

 

だからこそ、はっきりとはお断りされないのでしょう

やんわり消極的な扱いをされて、そのままフェードアウトというのが

一般的な不動産会社の態度なのだと思います

 

しかし、まずはこのはっきりしない部分をはっきりさせないと

結局、困っているA様が前に進むことができません

 

まずは現実を知っていただき、その上でどこを目的にするか?

『これだけ問題があります。売れるとしてもこの程度です。』

『それでもやってみないとわかりません』

 

それをまずは不動産会社と共有する

それを受けとめ、一つ一つ問題を解決していく

 

結局、A様の物件は380万円で売買が成立しました

 

買い手は、不動産会社です

リフォームをして、賃貸に出すそうです

 

リフォームして売ることも考えたそうですが

やはり商品として、需要が見込めないということ

投資物件として利回りを計算したときに380万円であれば

ギリギリ投資物件として機能する

 

というのが購入理由でした

 

A様だけではなく、こういった案件はいままでたくさんありました

『まったく価格がつきません、どうにもなりませんでした』

ということは今までは一度もありません

 

地域性もあるかもしれません

戸塚区のように人口の増減が少ない都心に近いエリアだからだと思います

 

以前、親戚の伊豆方面の土地売却を頼まれ、地元の不動産会社に問い合わせた時に

『この辺は、売れませんよ。タダでも誰ももらってくれません』と

言われたことがあります

 

人口減少の日本でこういう価値のつかない不動産は年々増えていくでしょう

社会問題になるころ、不動産会社はどう対応するのだろう?

不動産会社が消極的な理由は単純に報酬額と手間です

これは今後、国の政策などとも関連して取り組まないと解決できないのでは感じます

 

【今回のPOINT】

 

・不動産会社が取り扱いたくないのには業界の事情があり、それを知っておくのが大切

 

・売りづらい物件も、きちんと不動産会社と売主が現実を共有することが第一歩

 

・今後人口減少で売れない物件も多数出てくる。国の政策も関連してくる

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いつもと違う。コロナ禍の不動産市場

2021年(令和3年)前半の不動産市場は

明らかにいつもと違っていました

 

「リーマンショックの時に似ている」

なんて言う同業者もいました

 

一回目の緊急事態宣言が発令されてから1年以上が経過し

なんとなくですが、不動産市場でこの1年起こっていた動きが総括できてきました

また今後どのようになっていきそうなのか?

あくまで予想ですが、イメージができてきました

 

今回は私見ではありますが、ご説明できればと思います

 

まず、簡単にこの1年のいつもと違うコロナ禍不動産市場ってどんな風だったかと言うと

一時的、局地的な売り手市場』です

 

バブル崩壊以降、長年不動産市場は『買い手市場』が続いています

ちなみに念のためご説明しますと

 

買い手市場→物件が余ってる、買い手が少ない、価格が低くなる、売りずらい

売り手市場→物件が少ない、買い手が多い、価格が上がる、売りやすい

こんな感じです

 

それがこのコロナ禍、一時的、局地的ではありますが

売り手市場に転じました

 

戸塚区内でいうと、通常時は約550件くらい売り物件が売りに出ているのですが

4月の時点で400件弱の売り出し件数となっています ※当社調べ

 

買い手の数は例年とそんなに変わっていませんでした

増えていたとしても微増くらいで、若い世代の購入意欲はコロナ禍でも

そんなに下がらなかったということでしょう

 

テレワークなどで家に手狭感を感じた若年層が、より広い家を求めて

購入したケースが目立ちました。

 

売れた物件も『新築一戸建て』『リフォーム済みマンション』『駅徒歩圏物件』が多く

特に、少し郊外の価格に手頃感のある建売住宅はかなり売れていました

そして、そういった買い手の動きも4月以降、一回りしてしまったのか

鈍くなってきています

 

 

しかし、売り手市場に転じた原因はこうした買い手の動きよりも

売り手の動きの鈍さにありました。

コロナ禍、同業者との情報交換時、みな口をそろえて言いました

『売却の相談が全然無い』

 

一般的に買い手は若年層、売り手は高齢層です

コロナ禍で人と会うことを避けている高齢層

『すぐに売らなければいけない訳ではない、今後世の中がどうなるかわからない

今はまだ動かず様子をみよう』

 

そういった状況の高齢層の売り手予備軍がまったくコロナ禍動かなかった

これが一番の原因になっていると感じます

 

土地や古い一戸建てが売りにでないので、現在建売業者や買取業者は

仕入れる物件が少なく、危機感を感じています

売る商品が無くなっているので、多少高くても買っている

そんな現場が散見されます

 

高く仕入れた物件は、売る価格も高くなります

今年後半に売りに出てくる物件は高い価格になっていることも予想されます

それに伴って、買い手の動きも活発になってくれれば、市場の均衡が釣り合うのですが

そんな風にはならないと私は思っています

 

だって、コロナよりも大きな社会的構造の変化

人口減少、高齢化、これはこの日本では決定してしまっている事実です

 

また、コロナ禍で売るのを控えていた売り手が一気に動き

市場に売り物件が大量に出てくる可能性も高いと思います

 

いつの時代も大局で見れば、人の動きは変わりません

様子を見ていて一時的に売り物件が少なかったかもしれませんが

売り手はいつかは売るのです

 

『コロナも落ち着いたし、そろそろ売却も考えるか・・・』

という風潮になってくれば一気に売り手が動きます

 

そうなるとどうなるでしょう?

もうおわかりかと思います

 

一時的な売り手市場は終了

終了どころか、今度は極端な買い手市場に反転する可能性が高くなります

 

物件が一気に売りに出る。買い手は慢性的に減っている。

高くて売れ残った物件は売れる価格まで値段を下げる

こんな景色が想像できるのではないでしょうか?

 

あくまでも予想で、そんな風になるかどうかはわかりませんが

『普通に考えれば、こうなるよなあ』と希望的観測を入れずに考えてみました

 

不動産業者としては、もっと楽観的に考えたいところですが

世の中は希望よりも事実が優先です

事実を見つめて、手を打つこと。それが今必要なことだと感じます

 

【今回のPOINT】

 

・コロナ禍は一時的、局地的な、売り手市場だった

 

・その原因は様子見で動かなかった売り手の動きの鈍さにあった

 

・今後コロナが落ち着き一気に売り物件が出ると、極端な買い手市場に転じる

 可能性が高い

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