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家売るおじさんの売却事例

-物件が違えば、売り方も違う。売却実例実況中継!-

コロナ禍での不動産売却

この原稿を書いているのは、2021年1月

緊急事態宣言が再度発令後です

 

『コロナ禍で家は売れるのでしょうか?』

『今、売却するのは得策ではないでしょうか?』

現在不動産を売却中の方、これから売却や住み替えを検討している方から

不安の声を多く聞きます

 

感染者数は第一波より全然多いものの、第一波の時ほど極端な動きには

なっていないように思います。

 

とは言っても、やはり緊急事態宣言中はおそらく物件見学の数なども急減するはずです

 

例年であれば1月から3月は不動産売買の繁忙期なのですが

今年に限っては購入検討されているお客様の動きが全く読めないというのが本音です

 

ただ、購入検討されている方も大きく分けると

『購入時期が決まっている方』『購入時期が決まっていない方』に分かれていて

購入時期が決まっている方に限っては、第一波の時もそうでしたが動いています

 

特にこの時期は4月の新年度から新居で生活をしたいと

明確な希望のある方は、1月、2月中に動くのではないかと予想しています

 

ですから、売却を検討されている方も

売却することが決まっているのであれば、やはりこの時期に売りに出すのがよいのではと

断言できませんが個人的にはそう思っています

 

しかし、現在売り出し中で価格の値下げを考えている方は

すこし慎重に考える必要性があるのではないかと思います

 

一般論で考えるのではなく、その物件の特性によって

周辺の物件の動向によって、担当者とよく話し合って値下げのタイミングを

決めてください

 

コロナに反応して周辺の物件が一斉に値段を下げている場合など

購入検討のお客様が動いていないにも関わらず、値下げ競争になっているような

場合も想定されるので、そういう場合には一歩引いてみる

 

売却時期が決まってしまっている場合は仕方ないですが

そうでないのであれば、少し様子を見て、値下げを待つという選択をするほうが

良い場合もあります

 

いずれにしても、コロナの第三波の影響が出ているのは間違いありません

ただ、第一波の経験がありますので、一斉に市場がストップしてしまう

というようなことにもなっていない気がします

 

冷静に、周りの動きも考慮しつつ、すり足で動いていきましょう

 

【今回のPOINT】

 

・コロナ第一波の経験があるため、当時ほどの影響は無さそう

 それでも影響があることは間違いがないので、慎重に進めましょう

 

・値下げを考えている場合は、物件の特性と、周りの物件の動向も確認の上

 冷静に情報を集め、検討しましょう

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売る前にリフォームは必要なの?

すでに引越し済みで空室のマンションのお部屋を売却するA様

10年以上住んだお部屋の売却に向けて、リフォームも検討しているとのこと

 

リフォームするとなると、どの程度リフォームしなきゃいけないか?

費用はどれくらいかかるのか?

リフォームしないと売れないものなのか?

 

こういったことが当然気になります

 

今回のA様のお部屋の場合

私の提案は、『壁紙の交換とハウスクリーニング』

費用は50万円程度かかりました

 

A様のお部屋の場合、空室になっていて、お客様が見学に来た時に

見える面積の大部分が壁紙であること

建具や水回りは数年前にリフォームしていて綺麗なのに、壁紙だけが経年劣化の汚れが

あって、部屋全体の印象を下げていること

 

こういった状況だったため、

なるべく低予算で効果が期待できるリフォームを提案しました

 

ただ、『A様のお部屋の場合は』というところが重要で

物件が変われば、売主様の状況が変われば、アドバイスは違ってきます

 

例えば、築年数がだいぶ古くて、ちょっとやそっとのリフォームでは効果が見込めない場合

売主様が極力手元資金を使いたくないといった場合もあり

売る前にリフォームすべきかどうか?という質問に対しての回答も

その都度違ってきます

 

特に昨今では、業者さんがリフォームをして販売している物件が多くなっていますが

業者さんのリフォームを一度見ていただくとわかりますが

デザイン的にも内容的にも、他社と差別化するためにかなり徹底したリフォームをして

販売しています

 

そういう物件を見慣れているお客さまの目は肥えていて

表面を簡単にきれいにしただけのリフォームでは到底太刀打ちできない状況です

 

また、購入されるお客様のニーズも多様になっていて

『自分で好きにリフォームしたい』という方も年々増えてきています

 

ですから、今まで以上に、売り出す前のリフォームには慎重にならなければいけません

 

お金ばかりかかって、売るためのプラスにならないリフォームなら

やらないほうが良いです

 

そのため、売却担当の営業マンとは

効果のあるリフォームが可能かどうかについて話し合いましょう

 

また、リフォームは物件販売中の途中で行う事も可能です

見学自体がほとんど無いのに、リフォームをしてもあまり意味がありません

(その場合は、リフォームより価格を下げる方が先決です)

見学者は多いのに、室内の状況が悪く、それが理由で断られることが多い場合などは

リフォームが効果的な場合が多いです

 

販売中もそういったことを営業マンと共有しながら進めましょう

 

【今回のPOINT】

 

・効果のあるリフォームかどうかという視点で判断する

 

・業者のリフォーム済み物件のレベルが年々上がっているので

 中途半端なリフォームでは太刀打ちできなくなってきている

 

・リフォームは販売期間中の途中でも行えるので、販売の反響など見てからの

 判断でも遅くない

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契約者がお亡くなりになった場合

高齢の売主様やそのご家族から売却を頼まれる時

「私(契約者)が死んでしまったら、契約はどうなるんですか?」

と聞かれることがよくあります

考えたくないですが、最悪の事態も想定しておくことは大事だと思います

 

まず、どうなるのかを先に説明しておきますと

契約者が亡くなっても、契約は続行します

契約者は亡くなっていますが、相続人がその契約を引き継ぐことになりますので

契約は白紙にはなりません

 

相続人の方が相続登記などの手続きを行い

あとは通常の契約と同じで、契約内容なども基本的には変わりません

 

相続登記に時間がかかりますので

契約書で約束した引渡し日に間に合わない場合には、買主さんにお願いして

引渡し日を伸ばしてもらう必要はあります

 

とは言っても、なかなかそういう事態になることはありませんが

今回私自身初めて、その経験をしました

 

A様のご家族から売却の相談をされた時

A様自身はガンで余命宣告を受けていました

 

自宅で療養しており、見た目には元気ですが

辛い現実は迫っている状況でした

 

A様も余命宣告については知っていて

残される家族のために、家の売却を生きているうちに完了させたいという希望でした

 

販売はスムーズに買主が見つかり、契約に至りましたが

A様が契約に来れる状態ではなく、奥さんと娘さんが代理契約を行い

契約の数週間後に、気持ちがホッとしたのか、A様はお亡くなりになりました

 

想定していたことなので、買主さんにも状況を報告し

当初予定していた引渡し日を少し伸ばしてもらい

相続登記の手続きを無事に終え、引き渡しまで終了しました

 

相続人は、奥さんと娘さん

奥さんが全部相続をするということも事前に話し合いが終わっていたので

手続き自体はスムーズでした

 

奥さんもお葬式やお引越しなどで疲労困憊していたと思いますが

手続きの最後まで、気丈にふるまわれていました

 

娘さんに聞いたところ、A様がお亡くなりになる前

契約が無事に終わったこと、奥様の引っ越し先やお家の整理ができたこと

とても喜んでいたそうです

 

娘さんもお父さんがそういう状況になってはじめて

きちんとお父さんと向き合え、短い時間だったけどいろいろな話ができたことを

私に話してくれました

 

不動産にまつわっていろいろな出来事が起こります

今回のA様のケースは、つらい現実に向き合いながらもきちんと事前に準備ができたこと

ご家族がしっかりとサポートしてくれたこと

こういう事が大事だと教えてくれました

 

【今回のPOINT】

 

・契約者が亡くなっても契約は続行。相続人が契約を引き継ぎます

 

・高齢の方の不動産売却の時は家族のサポートが必要

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