売却サポート

戸塚区不動産センターの
売却サポート

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当社は親身でアットホームなだけではありません。戸塚区専門にしているのは、お任せいただいた不動産を確実に売却するためでもあるのです。
そんな当社の頼りがいのある販売力のことについてご覧ください

皆さんの不安を解消します。

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家売るおじさんの売却事例

-物件が違えば、売り方も違う。売却実例実況中継!-

その道路、誰のもの?

A様から土地を売りたいと売却の依頼を受けました

 

販売準備のため、物件の調査を進めていくと

物件が接している道路が『私道』であり、所有者を調べると株式会社○○と

法人が所有しているようでした

 

私道であること自体は問題ないのですが、A様の持ち分が無い今回のような場合

私道の所有者である株式会社○○に【通行掘削の覚書】という書類をいただくことが

取引の基本となります

A様の物件に行くためには株式会社○○所有の私道を通らなければならず、A様は今まで無償で株式会社○○の土地を通行していたことになります

こういう事はよくあることで、どうみても道路である場合、所有者が誰かなんて

不動産の売買をする時くらいしか気にすることはありません

 

ただ、本来であれば株式会社○○の土地を無償で通行しているので

通行料を請求されてもおかしくありません

またA様の土地を購入する方は、新築一戸建てを建てる目的で購入するので

株式会社○○の土地(道路)の掘削工事も必要になってきます

 

購入後に株式会社○○から『道路を勝手に掘りかえさないでくれ』と言われたら

新築も建てられませんし、何のために買ったのか目的を達せられなくなります

 

そういうことが無いように、トラブルを回避するためにも

A様が物件を売却する際には【通行掘削の覚書】を株式会社○○にもらう必要があるのです

 

そのことをA様に説明し、株式会社○○の連絡先を調べ

通行掘削の覚書への署名捺印を依頼に伺うと、待ってましたとばかりに

お金を請求されました

費用を聞くと、50万円とのこと

 

A様としては、『ハンコを押すだけで50万円なんて・・・』

と最初は納得いかないといった様子でしたが

冷静になり、最終的には支払うことを決め

株式会社○○に署名捺印をしてもらい、無事売却できることになりました

 

A様のようなこういうケースは珍しいことではありません

今回の株式会社○○は不動産業の免許ももっている会社で

道路を所有している目的は金銭目当てだと思われます

 

今回は50万円で済みましたが、100万円以上請求されたケースもあります

 

相場などもなく、無料で署名捺印してくれるケースがほとんどですが

費用請求されても、署名捺印してもらえなくて困るのは土地の所有者であるA様です

運が悪かったと思うしかありません

 

個人的にはA様のような不要な費用を払わされる方がいなくなって欲しいですし

そのために、道路や水道の私設管など、ライフラインに関わることは行政の権限で

利用可能な法律にして欲しいと思いますが、法律を変えるというのは

そんなに簡単なことではありません

 

防止策はほとんど無いですし、悪徳な会社が少しでも無くなってくれたらと

願うばかりです

 

 

【今回のPOINT】

 

・道路の持ち分が無い私道の場合は通行掘削の覚書が必須

 

・書類に署名捺印してもらうために費用を請求されることもある

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隣の人に買ってもらう

A様の売却不動産は土地面積60㎡と小さな土地

土地面積が小さいこと自体は大きなマイナス要素ではないのですが

立地している地域の都市計画法によっては、かなりの大きなマイナス要素になります

どういうことかと言うと

それぞれのエリアで都市計画法という法律によって

建ててよい建物の高さや面積などが細かく指定されています

 

例えば・・・

駅前の繁華街エリアでは、狭い土地でも高層建物が土地に目一杯建てられていますが

駅から離れた閑静な住宅街では、2階建ての一戸建てばかりで高い建物がありません

それらは都市計画法の用途地域がそれぞれ違っているからなのです

 

駅前は『商業地域』などに指定されていることが多く、住宅街は『第一種低層地域』などが多いです。『第一種低層地域』では建てられる面積などの厳しい制限があり、A様の土地もこの地域に立地しています

 

厳しいとはどれくらいかというと

A様の60㎡の土地であれば48㎡の建物までしか許されません

新築一戸建てを建てるのに、48㎡しか建てられない

そういう土地を買う人がどれくらいいるでしょうか?

 

こういう土地ですから、評価はかなり下がります。

評価が下がるだけでなく、需要がほとんど無いのが現状です

 

こういう場合、不動産会社はどうするか?

まず土地の隣接所有者へ買う意思があるかどうか聞きに行きます

 

なぜかというと、土地に隣接している方が購入するのが

お互いにとってメリットがあるからです

 

お隣の方にとっては、相場よりも土地を安く買えますし

お隣の方の土地も同じように狭い場合には、お隣の方の土地の価値もぐんと上がります

 

例えばお隣のB様の土地も同じく60㎡だったとしたら

A様の土地を購入することで120㎡になります

そうすれあ建てられる面積も96㎡までとなり、一般的な4LDKの建物が建てられる

ことになるので、需要も増え、その分お隣の土地価格も上がるという訳です

 

今回もB様にそのご提案をしたところ、B様も『待ってました』とばかりに話が進み

無事A様の土地の売却が完了しました

 

しかし、このようにスムーズにいくことばかりではないのが現状です

その場合には、かなり安価で業者や投資家に売却という着地になることもあります

 

駅から離れた住宅街で、土地面性が小さい場合には

こういう事があるのを把握されておき、事前に隣接地所有者とも

そういうお話ができていると、いざというときに安心だと思います

 

【今回のPOINT】

 

・住宅街で土地面積が狭い土地は都市計画法によっては需要がないことがあるので注意

 

・そういった場合でも隣接地所有者が購入してくれることがあるので、まずは当たってみる

 

・需要が無く、隣接地所有者が購入してくれない場合はかなり安価になってしまう

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相続でもめないために

高齢化の世の中で当然の流れですが

年々、相続による売却の相談が増えています

 

相続される方もいろいろなパターンの方がいますが

一定数、相続人同士で揉めてしまい『争族』となってしまう方がいます

 

奥様やお子様が単独で相続する場合には揉める相手はいませんが

ご兄弟、親戚などと相続人が複数の場合は

慎重に行わなければならないことも多々あります

 

『うちは大丈夫、仲が良いから。揉める要素はありません』

揉める方達の多くが、最初このようにおっしゃいます

それくらい、お金が絡むと、人間関係は崩れてしまうものなのだなあと

つたない私の経験でも感じます

 

そして、私がそういう現場に立ち会っていて

大事だなと思う事や、コツのような事を少し書きたいと思います

 

まず最初の大事な点ですが『相続人全員がちゃんと関わること』

 

「俺は(私は)もう兄弟に任せてるから・・・」こういう人が一番危険です

数人の相続人同士で決めたことを、最後の最後にひっくり返してくるのは

こういう事を言う人です。忙しいとか、自分はそんなに欲が無いからとか

恰好はつけるのですが、一番主張が強いタイプです

 

相続人の中にこういう人がいたら、そのままにせず

半ば無理やりにでも話し合いなどに参加してもらったほうが良いです

それでも参加しないのであれば、委任状などを作成し、後でひっくり返されないように対策をしておくのが良いと思います

 

次に大事だと思うことは

【相続の話しやお金の話は、かしこまって、きちんとする】

 

お酒の席や世間話などで相続の話しをするのはご法度だと思ったほうが良いです

人は真剣に話をする場でない時には何も考えず適当なことお話します

『俺はこれくらいでいいよ』とか『任せるよ』とか、信じてはいけません

 

お金や相続の話しをする時はできるだけ物々しく、できれば当社のような不動産会社が

立ち会ったり、税理士や司法書士など第三者がいる場が望ましいですが

そうではなくても「今日は相続について真剣に話します」という場をもつことが大事です

 

また、相続人の配偶者も参加させると良いと思います

相続人よりもその配偶者が後ろで主張をしているパターンは非常に多いです

そういった方にも参加してもらい、できれば内容も書面化するのがベストです

 

最後は【生前にできるだけ対策する】ということです

相続人は状況も考えもそれぞれ違うのが普通です

指針が何もない中で主張をぶつけ合うよりも、被相続人(亡くなった方)が生前

遺言書の作成などで意思を明確にしておくと、相続人もそれを指針として

話し合いがしやすくなります。

相続人の方からは切り出しづらい話しなので、元気なうちに、自分の考えをまとめて

おいておくことが争族の防止になります

 

ナイーブなトピックですが、お金や不動産の事で家族が離れないように大事なことを書きました。状況やタイミングもあるので、でれも簡単なことではないと思いますが

この3点だけでも、だいぶ争族を回避できると感じています

 

【今回のPOINT】

 

・相続人が全員きちんと関わること

 

・相続の話し合いは世間話ではしない。きちんとした場を設けで話し合う

 

・相続になる前の生前対策が大事

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