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戸塚区不動産センターの
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あわてない、ムリしない、急がないマイホームへの道のりはマイペースで

当社は親身でアットホームなだけではありません。戸塚区専門にしているのは、お任せいただいた不動産を確実に売却するためでもあるのです。
そんな当社の頼りがいのある販売力のことについてご覧ください

皆さんの不安を解消します。

専門家の親身なサポートが必要な方のための不動産会社です。当社ならではの強みや実績をご紹介いたします。

家売るおじさんの売却事例

-物件が違えば、売り方も違う。売却実例実況中継!-

タイミングが大事っていうお話し

今回は2世帯住宅の売却事例

ついこの間の年明けのお話しです

 

この2世帯住宅は大手ハウスメーカーで建築された

1階、2階、完全分離型の2世帯住宅

 

築年数は経過していますが、建物のグレードが高く

アピールポイントも多い物件

 

去年の9月頃から販売を開始しましたが

ポツリ、ポツリと見学のご予約があるものの、いまいちパッとしない反響でした

スーモやホームズなどのポータルサイトにはもちろん登録していますし

それ以外にも、物件ブログを書いたり、あれやこれやと

基本的な手法も当社ならではの手法も色々と駆使して販売していました

しかし、一向に反響は増えません

 

2世帯住宅なので、合う人には合うし、合わない人には合わない

そういう特性もありますし、売主さんもやさしい方で

『高鳥さん、急ぎませんから、ご縁を待ちます』と言ってくれていて

そう言われると逆に『早く、安心させてあげたい』という気持ちが強くなっていました

 

そんなこんなで年末年始のお休みに入り

休み明けのメールをチェックしてみると

『今週末に見学したい』という連絡が3件

 

さっそくご案内調整をし、3組を同じ日にご案内し

その内、最初に見た方が即申込みをされ、無事に契約となりました

 

今回買えなかった2組の方も物件をとても気に入っていて

とても残念がっていました

 

3組とも話しを聞いてみると、去年から物件の存在は知っていて

気になって外観から見たりしていたそうです

 

しかし年末は何かと忙しくて、物件を具体的に見たり、検討したり

している余裕が無かったということ

 

年末年始にやっと家族でお話しをする機会が持てて

『じゃあ、年明けに見学してみよう』となったようです

色々な事を考えて、販売活動では工夫をしていましたが

そんな工夫より、影響力が高いのはタイミング

改めて、タイミングって大事だなあと思いました

 

『この物件はどんなお客様にぴったりの物件なのか?』

物件の特性からいつもこういうことを考えて販売活動をしていますが

もう一歩突っ込んで

『じゃあ、そのお客様はどういうタイミングで購入に向けて動くのか?』

こういうことまで考えていく必要があるなと感じました

 

【今回のPOINT】

 

・様々な販売活動の工夫はもちろん大事だけれども

 タイミングはもっと大きな要素

 

・年末年始など家族で話しをする機会が増える時期の後は

 物件が動くことが多い

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恐怖。ダブルローン

 

今回は住み替えを検討している方へ、注意喚起です

 

住み替えというのは『購入』と『売却』を同時期に行うことを言います

今住んでいる自宅を売却し、新しく新居を購入する

売るのが先か?買うのが先か?

金銭的にも、スケジュール的にも制約の多い住替えなので

どう進めたらいいのか難しい面が多いです

 

もちろん購入も売却も同時にできるのが望ましいのですが

買いたい物件が出た時にすぐ売れるとは限らないし

売れた時に欲しい物件があるとも限りません

 

そういった状況で今回注意喚起したいのは

『先に購入をする場合、売却の目途が立たないまま、ダブルローンを組むのは

とても注意が必要』ということ

具体的なお客様の例ですが

欲しい物件が見つかって、まだ自宅が売れていないのに契約

『まー、そのうち売れるだろう』とのんきに考えていたけど、全然売れない

この売れない期間、このお客様は新居の住宅ローンと今まで住んでいた自宅のローンと

2重でローンの支払いをしていくことになります

 

数か月であればまだいいのですが、いつ売れるのか?見通しもたたないまま

過ごす期間は本当に生きた心地がしないということです

(実際にそういうお客様が多くいらっしゃいます)

 

じゃあ、値段下げて売っちゃえばいいじゃないか

と思われるかもしれませんが、そうはいきません

 

今まで住んでいた自宅の住宅ローンの残債が約3000万円

そして売却に出している売出価格も同様に3000万円

 

3000万円で売れたとしても、仲介手数料などの諸費用は現金で持ち出しになります

さらに、3000万円でも売れなければ、2800万、2600万と

価格を下げていくしかないのですが、下げれば下げるほど

現金で用意しなければいけない持ち出し額が増えていきます

 

業者買取りという方法もありますが、買取額だと2200万円程度

800万円と諸費用分を現金で用意できなければ、買い取ってもらうことさえ

できない状況です

 

こういう状況になってしまってから、できる事というのは限られています

こういう状況になる前、具体的には購入物件を決める前にちゃんと対策を

しておかなければなりません

 

購入物件を決める前に、最悪な状況を想定すること

買取りになった場合、いくらになるのか? そうなった場合、対応可能か?

対応不可能であれば、購入物件を諦めるか、購入と同時に買取にしてしまうか

購入物件の住宅ローンと同時であれば、売却の損金も新たなローンに組み込める

可能性が高いです。(一度融資を受けた後、追加の融資は基本的に無理です)

 

ここの所、こういったケースのお客様の相談を多く受けています

お客様は本当につらそうです。どうにかこのコラムを読んだ方だけでも

こういった状況にならないように注意していただけたらと思います

 

【今回のPOINT】

 

・住み替えの場合、購入先行のダブルローンが必要

 購入物件を決める前に、きちんと最悪の事態を想定しておくこと

 

・自宅の売却で損が出てしまう場合も、購入物件の住宅ローンに損金を組み込める

 住替えローンというものがあるので、住み替えローンのご検討も視野にいれましょう

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家が建てられない土地

建築基準法では

敷地が道路に2m以上接していないと家は建てられないことになっています

 

それ以外にも家を建築するためには様々な条件があって

条件を満たしていない物件は『再建築不可物件』と言われています

 

そういった『再建築不可物件』は当然通常の物件に比べて価値が低くなります

買う人の立場になって考えればわかりますが、建物が建たない土地を買っても

駐車場や資材置き場などにしか利用できません

また、家が建っている再建築不可物件も、建て替えができませんから

建物の築年数が古ければ普通は敬遠されてしまいます

 

今回の売却依頼主A様の物件はこの『再建築不可』物件

 

『買う人は本当にいるんですか?』

『価格はいくらでもかまいません、横浜市に寄贈できるなら、寄贈してもいいです』

『とにかく相続したこの物件を早く処分したい』

 

そんな感じのA様にまずは『売れないことはない』という事を告げ

気を落ち着けてもらいました

 

再建築ができなくても、資材置き場にしたり

駐車場にしたり、建物があればリフォームして賃貸にしたり、居住したり

そういったニーズは一定数あります

 

確かに一般のお客様(普通にマイホームを探しているお客様)に買ってもらうのは

難しいですが、その土地に隣接している所有者や、投資家、不動産業者などのプロ

などにアプローチすれば、売れるだろうという事をご説明しました

 

実際の販売活動も、まずは物件の隣接地の所有者へ会いに行き

『隣地を買いませんか?』と営業しました。

 

『隣の土地は借金してでも買え』と昔の人は言ったもので

隣の人が買うと、再建築不可の土地が、再建築できる大きな土地に変わることも多く

一番良い決着方法なのですが、隣接所有者がすぐに買える状態であるとは限りません

今回も営業はして興味を持った方がいたものの、成約には至らずでした

 

その次には、不動産業者へ紹介、と同時に投資家の方にもアピール

 

不動産業者も投資家も自分が居住する訳ではありません

リフォームして再販売をしたり、賃貸で賃料収入を得たりということが

目的ですので、いくらで売れる? いくらで貸せる?

という出口から逆算をして買える価格を算出します

 

ですので、戸塚区専門である立場を活かし

この立地で賃貸に貸した場合、どのくらいの賃料が見込めて

どれくらいの需要がありそうだというシュミレーションをし

それを投資家の方や不動産業者へ提示しながら販売を続けました

 

それでもすぐには結果が出ず1か月が経過しましたが

一人の投資家の方が、購入を決断され成約に至りました

 

投資家の方は日を変え、時間を変え、資料を元に駅から歩いてみたり

駅から物件までの人の流れを観察してみたりして

1か月間、真剣に検討してくれていたようです

 

タダでも良いと言っていたA様も

『買い手が現れましたよ!』という私の報告を聞いてとても喜んでくれました

 

 

【今回のPOINT】

 

・家が建てられない再建築不可の物件でも、買い手はいるので諦めないで

 

・買い手の立場に立って、どんな目的で購入するのかを考え

それに沿った資料や提案をすることが大事

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