本日の今できる事は購入編

住宅ローンの事前審査をしておきましょう

というご提案です

 

良い物件が見つかって『申し込みしよう』となっても

住宅ローンのめどが立っていないと受付をしてもらえないケースがほとんどです

『住宅ローンの事前審査を通してから再度申し込みをしてください』

となりますが、その申し込みをしている最中に他のお客さんに買われてしまう

ということはよくあります

 

大企業に勤めていて、勤続年数も長く、年収が高くたって

個人情報で問題がある可能性もありますし

『そんなことは絶対ない』と言い張ったって

営業マンも売主も他人ですから100%信用してくれることなんてありません

 

ですから、住宅ローンの事前審査をあらかじめ通しておきましょうというご提案です

 

事前審査の手続きには必要書類があります

一般的な必要しょるは以下の通りです

・運転免許書等の身分証明書

・健康保険証

・最新の源泉徴収票

・現在借り入れがあれば、借り入れの明細書

・認印

 

以上です

その他にも人によって追加で求められる書類もあります

(自営業の方は確定申告書や決算書等必要になります)

 

書類が揃い提出後、早ければ数日で結果が出ますので

時間のたっぷりある今こそ、審査をしておくのも良いと思います

『審査なんて落ちる訳ない』という方も最初にご説明したように

いざという時に審査結果が水戸黄門の印籠のようなものになりますので

やっておくことをおススメします

 

また『審査には通らないかも』『ちょっと審査をするのは気が引ける理由がある』

という方も、この時期にその問題を解決することもできるかもしれません

 

例えば、過去に借り入れなどで滞納をしてしまい

個人情報に問題があるかもしれない? という方も

モヤモヤしているよりも、個人情報を取り扱っている専門機関がいくつかあるので

そういった機関に自分の個人情報に問題がないか照合してみると良いと思います

 

また、現在キャッシュカードを多数利用していたりする場合も

審査に悪影響となることがありますので

カードを解約したり、まとめたり、普段はとても面倒な手続きですが

今こそそういったことに取り組んでもよいと思います

 

住宅ローンの事前審査は銀行に直接行って対面でもできますし

不動産会社に行って、代行してもらうこともできます

また、最近ではインターネットだけで完結できる審査もあります

コロナウィルスでなるべく人と会わないほうが良いかと思うので

まずはインターネットや郵送などで審査できる金融機関を探してみて下さい(たくさんありますよ)

 

 

手続きでわからないことがあったら

私に気軽に質問もしてもらって大丈夫です!

コロナウィルス影響下で物件探しを中断している方

影響が収まったら、物件探しを再開しようと思っている方

 

たっぷり時間のある今だからできるマイホーム探し準備のご提案です

 

今回のご提案は【散歩する】です

 

『物件探しはエリア探し』と言っても言い過ぎではないと思っています

家の状態や設備などに目が行きがちですが

住んでから一番生活に関係してくるのは『立地』です

 

また家を将来売るとき、貸すとき

そんな時にも流動性、価格など左右する要素は

圧倒的に『立地』なのです

 

ですから、この時期に限らず

物件探しをしている人には候補になっている立地を散歩してみて欲しいのです

本当は散歩だけではなく、バスに乗ってみたり、スーパーで買い物してみたり

できれば近所のホテルに1泊なんていうのもいいかなと思うのですが

緊急事態宣言の状況では難しかもしれません

 

でも、それくらい立地選びは重要だし、時間をかけていただきたい

そう思うのです

 

歩くといろいろなことがわかります

雰囲気、人の流れ、生活施設、交通量

文字にすると味気ないですが、自分の目と体全体で

本当に様々な情報が得られます

 

インターネットで調べているよりも

圧倒的な情報量だと思います

 

実際に散歩してみると

『なんか違う』『しっくりくる』

明確な理由がなくてもフィーリングで感じることがたくさんあると思うので

それを散歩で得てもらいたいのです

 

 

お客様からの相談で『〇〇エリアはどんなところですか?』

『便利ですか? どんな人が多いですか?』など

戸塚区専門なので戸塚区内のエリア情報を聞かれ、私の知っている限りで

答えているのですが、いつも『意味あるのかなあ?』と思ってしまいます

 

というのも、『どんなところか?』というのは

同じ場所でも人によって全く印象が違うからです

 

人からこうだよと聞いても

自分に当てはまることはほとんどありません

それと同じ意味でインターネットの情報も同じで

人の意見を聞いてもあまり意味がありません

 

だからぜひ自分の足と目で

候補地を歩き回ってみてください!

 

そこから得られえるフィーリングを元に

ご夫婦や家族で、候補地を絞り込んでいってください

 

 

 

不動産業界の仕組みを知っておいて損なことはありません

 

営業マンが言っている言葉の根底には

業者サイドの都合や思惑が見え隠れしますから

知っておくと、本音がわかっていいと思います

 

数社の不動産会社に行ったことがある人は経験があるかもしれませんが

 

複数の不動産会社に行って、自分達の希望条件を伝え

物件を探してもらうと

大体、同じ物件が紹介されます

 

違う会社に行ってるのに、なんで同じ物件が出てくるんだろう?

と思ったかもしれませんが

 

それはほぼ全部の不動産会社が『レインズ』と言う

不動産情報機構を利用して、物件を探すからなのです

 

我々、不動産会社は

売主さんから物件の売却を依頼されると

必ずこの『レインズ』に、物件が売りに出ましたよと

情報を登録する義務があります

 

ですので、この『レインズ』には全ての物件情報が集約されています

 

この仕組みを使って、お客様に物件を紹介するので

どの会社に行っても、このレインズに登録している物件を検索し

図面があなたの目の前に出されます

 

大きな会社であっても、小さな会社であっても、

この不動産業界では情報の差はあまりありません

 

この仕組みを理解していると

2つの事がわかります

 

1 たくさんの不動産会社に行く必要はない

2 物件は気に入っているが、営業マンや会社が気に入らなければ、

同じ物件を別の会社を通して買うことができる

 

この事を知っておくだけでも、だいぶ効率的に物件を探せると思います

 

『不動産会社にたくさん行く必要はない』

とは言いましたが、色々な会社の特徴や、雰囲気、色々な話しを聞けるという意味では

いくつかの会社に行くことは良いと思います

 

会社に訪問したその時には

『この会社、この担当者は自分達と相性がいいかどうか?』

『誠実で頼りになるかどうか?』

そういう点を考慮することが大切です

 

もし、頼りなかったり、あまり相性が合わない場合には

いくら勧められた物件が魅力的でも

その会社を通して買う必要はないのです

 

物件選びではなく、担当営業マン選びを先にする方が

良いマイホーム探しができます

 

また、話は変わりますが

希望に近くもないのに『おススメ物件です』と強く勧められることがありますが

それには訳があります

 

同じ3000万円の物件だったとしても

片方はおススメ、片方はそうでもない

その違いは何か?

 

それは不動産会社がもらえる報酬の額の違いです

 

強く勧められたその物件は、その会社が他の物件よりも多く

報酬をもらえる物件である場合がほとんどです

そういった特定の物件ばかり、強く勧めてくる営業マンは

あなたのマイホーム探しよりも自分のノルマを優先します

 

そのような営業マンに当たってしまった場合には

早々と手を引きましょう

 

そんな営業マンほどしつこいですが

断り文句にもコツがあります

 

『今回は別の物件に決めました』これだけでOKです

 

曖昧にせず、きっぱりと断ることが大事です

 

いままで、不動産業界はお客さんサイドに情報が少ないのをいいことに

好き勝手なふるまいをしてきました

 

その結果、不動産業界のイメージは悪く

『しつこい』『だまされる』

そんなイメージが定着しています

 

不動産取引は本来、お医者さんや弁護士さんのように

お客さんと共に信頼関係の中で、進めていかなければならない作業なのに

まだまだそうなっていません

 

もはや、不誠実な会社は淘汰される時代になりました

業界全体にとってもいいことだと思います

 

しかし、まだ完全には無くならない業界の悪習が多々あり、

不安な思いをしながら、マイホーム購入を進めている方の相談が当社でも絶えません

巻き込まれないためにも、業界の裏側の一端を理解し

信頼できる担当者や会社を見極められる目をもっていただければと思います

はじめて見た物件を気に入って、すぐに購入する方もいれば

2年、3年、探していて

まだマイホームが見つからないという人も中にはいます

 

私もこの仕事を長年やっていて

この『2年、3年、探していて物件がみつからない人』には

特徴があるような気がしています

 

その特徴のいくつかを挙げると

 

1 マイホーム購入に関しての知識が豊富すぎる

2 物件をたくさん見すぎている

3 希望条件を聞くと、現実離れした夢のようなことを言っている

 

マイホームの購入は経験されるとわかりますが

決断の連続です

 

それもうれしい決断だけではなく

『これは諦めよう!』『こっちを取ろう』と

痛みを伴うような決断の連続です

その決断をしないまま、現実離れした状態でいくら物件を探していても

当然ですが物件は見つかりません

 

物件が無い訳ではなく

痛みを伴う決断をしていないだけなのです

 

現実をみるという作業は、思っているより辛く、精神的にも負担になるものなので

何も決めないでいるほうが楽なのです

 

繰り返しますが、マイホームを買うからには、決断は避けて通れません

 

でも避ける方がいます。

そんな方が代わりにするのが

 

『知識をつけること』『物件をやみくもにたくさん見ること』

 

その結果、家はまだ買ってないけど

営業マンよりも知識豊富になりました

という方もいらっしゃいます

 

そんな状態が『2年、3年、探していて物件がみつからない人』の特徴です

 

もはや、マイホームを買う事が目的でなく

マイホーム探しそのものが趣味になってしまう場合もあります

 

でも、それも決して悪いことではありません

ただ単にまだ買うタイミングじゃないだけだと思います

 

人はタイミングが来れば、ちゃんと決断できるものだと思います

 

 

家を買う前に、やってはいけないことがあります

これを知っているか、知らないかで

本当に住宅ローンが通らなくなることがあるので注意が必要です

 

控えた方がよいこと① 『金融機関からお金を借りること』

 

特に注意が必要なのが、車を買うのにローンを使う場合です

 

現金で買う場合には、特に問題ありませんが

オートローンを利用するのは、できれば家を買った後にしたほうがいいです

 

オートローンを組んでいると

住宅ローンの借入額可能額が激減します

 

たとえ、借りる額が少額だったとしても、毎月の返済額を基準にしますので

住宅ローン借入に不利になります

 

また、オートローン以外にも

消費者金融系の借入はお止めください

 

消費者金融系の借入は住宅ローンの審査上、

大きくマイナスになります

 

延滞などした場合には、借入は不可能

延滞してなくても、数か所から借入履歴があるだけで

だいぶ借入が難しくなります

 

 

控えた方がよいこと②  『キャッシュカードを作ること』

 

最近では、色々なところでショッピングするたびに

カードを作ることを勧められたりしますし

インターネットで買う時にもカードが必要だったりします

 

そんな時の注意点ですが

・あまり枚数を多く作らないこと

・キャッシング機能をなるべくつけない。つけたとしても限度額を低くする

 

これも住宅ローンの審査に関係してくるのですが

カードを作って、キャッシング機能がある場合

キャッシングできる限度額が50万円だとすると

銀行としては『50万円の借入がある』という前提で審査をします

 

ですので、カード枚数が多く、キャッシング限度額が多い場合は

借入額が思ったよりも借りられないという事態になりかねません

 

控えた方がよいこと③ 『転職する』

 

住宅ローンの審査では勤続年数も大いに関係があります

転職して1年未満の場合には、借入が難しいことも多いです

 

ですので、一度転職してしまうと

最低でも1年経過するまではローンが組めません

 

ただ、住宅ローンを借入した後の転職は全く問題はありません

 

以上、マイホームを買う前に控えて欲しい事をご説明しました

これを読まれた方はもう大丈夫だと思います

 

大事なマイホームの購入に万全に備えましょう

今年は大きな台風が2回も来ました

今年に限らず、ここ数年毎年のように『数十年に一度の・・・』

というような災害が日本を襲っています

温暖化などによって、こういった災害は珍しいことではなくなるだろう

という予想もありますし、台風や雨以外にも、大地震も今後起こる前提で

備えていなければならないなあと改めて思います

 

マイホームを探す時にも『防災』を気にするかたが多くなり

被災の可能性や被災した場合の対処方法などを購入の判断基準の一つに

するのが当たり前の時代になってくると思います

 

じゃあ、防災についてどうやって調べるか?

を紹介したいと思います

 

戸塚区でも防災についてはきちんと資料を公開していて

区役所に行けばこのような資料が無料でもらえます

・防災・区民マップ

・戸塚区 浸水(内水・洪水)ハザードマップ

・戸塚区 北部・南部 土砂災害ハザードマップ

 

自分が検討している物件がどんなリスクがあるのか?

浸水想定区域・土砂災害警戒区域 などに指定されているか?

 

ただ、指定されている物件がダメという訳ではないので

判断材料の一つとして検討されると良いと思います

 

そのほか、インターネットでも色々な災害リスクを調べられます

 

過去の災害の履歴が調べられる

『災害履歴図』

 

市町村が作成したハザードマップを便利に活用できるポータルサイト

『重ねるハザードマップ』

 

土砂災害警戒区域などの指定エリアが調べられる

『土砂災害ハザードマップ』

 

浸水の被害予測などがわかる

『洪水ハザードマップ』

 

これら以外にも、様々なところで災害情報が公開されていますので

色々とネットで調べてみても良いと思います

こちらもマッピーと言って不動産会社が調査の時に使うサイトで

色々な情報が調べられます(横浜市はこの辺の資料開示が進んでいますね)

『マッピー』

 

戸塚区に昔から住んでいる人の話からも

災害の情報を聞かせてもらえます

『昔は柏尾川がよく氾濫してね~、船が出たもんだよ』

なんて話もよく聞きます

 

私の祖父の時代には、そういった防災の知識は生活と密接だったようですが

便利になり、氾濫なども少なくなると人は災害の事も忘れてしまいます

ここにきて、災害がまた頻発する時代になり

改めて防災については現実的に考える時代になったのかなと思います

 

ぜひご紹介したサイトや資料など活用してみてください

 

 

タイトルの通り、そのままなのですが

『良い物件は高い。安い物件は安い理由がある』

この仕事をやっていると、本当にそう思います

 

市場経済では、価格は正直です

売主は少しでも高く売りたいですし、買主は少しでも安く買いたい

その両者のバランスのちょうどよいところに『相場価格』があるのです

 

安く売りに出てくる物件というのは、安くせざるを得ない理由があるから安いのです

少しでも高く売りたいはずの売主が、理由もなく安くするはずが無いのです

 

インターネットなどがまだ無く、情報不足だった時代には

不動産業者の言い値、セールストークで、相場よりも安く売ってしまう売主さんもいました。

そういった時代には『掘り出し物件』も存在したかもしれません

 

でも、現在では情報が無料で誰でも手に入れられる時代です。

少し調べれば、自分の家の相場価格や周辺の売却事例なんてすぐにわかります

不動産会社が安い価格を提示してきてもその通りの価格で売ることなんてありません

 

ましてや、売主が業者の物件や新築物件などでは

販売広告費や人件費、利益が価格に含まれていますから

掘り出し物件なんてあるはずがありません。

 

ですので、『掘り出し物件はほぼ無い』という現実的な前提に立つことが第一歩

奇跡のような物件を求めて物件探しをするのはやめましょう

 

間違っても、不動産会社に行って『掘り出し物件みたいな、お得な物件ありますか?』

なんて聞いては駄目です

営業マンが売りたい物件を勧められるだけですから

 

それよりも、お得かな?安いかな?と思った物件があれば

『安い理由はなんでしょうか?』と聞いてください

安い理由があるからと言って、悪い物件だとは限りません

 

・坂道が急だったり、斜面に建っていたり

・駅から遠く、バスの便が悪かったり

・法律違反をしていたり、再建築できなかったり

・道路が狭かったり、土地の形がいびつだったり

 

ちょっと考えただけでも安くなり得る理由はたくさんあります

 

そもそも、100%満足できる物件なんてありませんから

何かしらのデメリットがあって当然なのです

 

あなたにとって、どのデメリットであれば、納得できるか

安い理由を把握した上で、それがあなたにとって致命的な理由でなければ

あなたにとっての掘り出し物件になると思います。

 

インターネットで物件探しが主流の時代です

売る立場の不動産会社のサイトですから

デメリットまで書いてあることはありません(売主さまの手前、書けません)

 

ですので、あなたからデメリットを聞く姿勢が大切です

そして、もっと大切なのは

きちんとデメリットや安い理由を正直に教えてくれる頼れる担当者を見つけることです

 

誰でも手に入る情報はインターネットで十分ですが

大切な情報は最後は『人』が持っています

 

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