売りたい人のQ&A

日々のお手伝いの中で、実際にお客さんからよく聞かれる質問をまとめました。事務的な回答ではなく、皆さまの立場にたった役立つ回答を心がけています。 スタッフイラスト

売りたい人のQ&A売却相談室

売りたい人のご相談を紹介

他のみんなもあなたと同じような疑問や不安を持っています。実際のお客様とのやりとりをかなり短く凝縮していますが、ちょっとでも参考になる要素があるかもしれません。

代表の高鳥にメールで相談してみる

基本的には、価格次第でどんな物件でも売れます。自殺や事故のあった『精神的瑕疵物件』と言われるような物件でも、価格次第で買い手はあるものです。築年数の古い物件や、マイナスの多い物件の売主さんからよくこういう質問を受けますが、売れないということはほとんどありません。

『高く売る』というのは『高く買わされる』側があるというのが前提になってしまいます。現在は買手市場が続いていますし、ネットなどで誰でも全物件を検索できてしまう世の中です。愛着のあるお家を高く売りたい気持ちは痛いほどわかるのですが、『適正価格で売る』『適正価格を踏まえて、付加価値を上げる方法を考える』という風に考える方が現実的だと思います。

お知り合いで司法書士さんなどがいない場合は、まず不動産会社に相談に行くのがいいと思います。不動産会社は、相続時の売却の時にはプロデューサーのような働きをします。家を売るだけではなくて、売るために必要な相続登記や、遺品の整理などのこと。その他にも、税金などの金銭的な事、売却にまつわる必要な手続きなどなど総合的にアドバイスができる立場なのです。ただ、お知り合いの司法書士さんなどがいて、状況を把握してくれていたり相談しやすかったりすれば、そういった方に相談をすることから始めても大丈夫です。言いたいことは、相続による売却では、被相続人の方が、忙しい中、考えることややることが非常に多く、大変な思いをされることが多いので、まずは自分の作業を減らして楽をして欲しいということです。

高齢者の方が売主の売却の場合、身内の方のサポートというのがとても重要になってきます。まだまだ元気な方も多く、ご自分の力だけで売却や住み替えを乗り切りたいというかたも中にはいらっしゃいますが、やはり高齢になると体力も判断力も自信がなくなるものです。そんな時にはご子息など身内の方と二人三脚で売却を進めていくのがベストです

売却の媒介契約期間は通常『専任媒介契約』という契約形態の場合
3か月のことがほとんどです。その期間を満了する時期に不動産会社を変えても、ペナルティーなどはありませんので自由に変えられます。(契約期間満了前には変えられない場合が多いです)しかし、他の不動産会社に変えても状況が変わらない場合もあります。いま、あなたの物件が売れてないのは不動産会社の力不足で売れないのか?それとも物件の需要がないのか? ここら辺を慎重に考えてから判断しましょう。担当者との関係性が良いのに不動産会社を変えてしまうと、状況がもっと悪くなってしまうこともあります。

会社の比較も大事ですが「やっぱり最後は『人』が決めて」
という売主さんの意見はよく聞きます。
担当者との相性や誠実さを判断基準にされている方も多いようです
一番大事なのは何かと聞かれれば、その担当者の姿勢が、自分たちの立場に立ってくれているかどうかということじゃないかと思います。言葉にすると陳腐ですが、とても大事な要素だと思います。

あまり世の中全体の情勢や、不動産価格の上り下がりを気にしすぎず
身の回りの様々な問題が解決されて、売却できる、売却したいと思うような状況に
なってからがベストなタイミングだと思います
バブル時代を経験している世代の方は
不動産で儲かることも損することも見ていますから、世の中の状況に合わせて
売却のタイミングを見計らっている方も多いですが
株や円相場などと同じで、我々プロでも売り時を正確に把握できることはなく
タイミングはほとんどが運の要素が大きいです
マスコミなどで報道されるような、景気の良い悪いという話しや様々な景気対策等も
直接的にあなたが売ろうとしている不動産と関係していることは少なく
そのエリア周辺の新築の相場が上がっているとか
そのエリアの売り物件が少なく希少性が出てきてるとか
その物件ごと、そのエリアごとの特性のほうが価格に関連してきます
日本全体や世間全般のような大きすぎる要素ではなく
地域や周辺環境の方が影響がありますので、もしタイミングを見計らうのであれば
その不動産のあるエリアの情報の方をもっと気にかけておくとよいと思います

状況によって、もちろん言い切ることはできませんが ものすごく大雑把に言うと、
『将来、戻ってくる可能性が少なければ、売却。可能性が高ければ賃貸もあり。』
※住宅ローンをまだ支払中という前提です
そのお家に戻ってくる可能性が少ない場合、なぜ売却がお勧めかというと、
賃貸にした場合いくつかのリスクが発生するからです
1、空室になるリスク
→家賃が入ってこないのに、ローンの支払や管理費等固定費の支払いは続きます
2、設備などが壊れるリスク
→物件内の設備や不具合を直すのはオーナーの責任です。メンテナンス費用がかかります
3、家賃など滞納されるリスク
→入居者が家賃を滞納した場合、空室リスクと同様です。退去してもらうのも一苦労です
4、対銀行のリスク
→転勤先で家を買いたくても、ローン支払い中は新たなローンを組めないことがほとんど
欲しい物件が出てきてから売却をしたくても、貸していてはなかなかすぐに売れません このようなリスクも考慮してどうするか考えてみましょう

大規模なリフォームをして住む人
建物を解体して、新築を建てる人
こういう購入希望者さんはたくさんいます
『古い』ということで、建物の価値は期待できないこともありますが
『古い』ということが売れない理由にはなりませんのでご安心ください

一般的なのは新聞折り込みチラシやポスティングのチラシなどの紙媒体
それと、スーモやホームズ、ヤフー不動産などのインターネット上のポータルサイト
若い世代の人の新聞離れなどが顕著ですから、現在では紙のチラシよりもインターネット広告の方が圧倒的に反響が高い現状です。
先日当社でも過去の広告媒体からの成約率などを計測してみましたが
想像以上にチラシ等の紙媒体の成約率が少なかったのに驚きました
でも実はそれ以外にも不動産会社は色々な販売活動をしていますし
そしてそれらが販売力の差を生むところなのです
例えば、自社の購入見込顧客への紹介活動
以前から購入の相談に乗っていて、物件探しのサポートを継続中のお客さんに
物件を紹介する活動はやはりインターネット広告やチラシ等に比べて反響が高くなります
それ以外にも、物件周辺の方へのあいさつ回りや看板
業者間通しの情報網を利用した情報伝達活動などなど
物件の特性や売主さんの状況に合わせていろいろな活動を行います
チラシやインターネット広告は逆を言えばどの会社も行っていますが
それ以外の活動は各社様々です。不動産会社を選ぶときにはこの辺のことを聞いてみると
その会社の特徴がでますのでおススメです

もちろんです。売ると決めてからよりも、売るかどうか考えている時にこそ、アドバイスが必要だと思います。お気軽にご相談ください

売却するにしても、リフォームするにしても、資金面は大きな判断材料ですから 売るとしたらいくらくらいで売れるのか?
リフォームをしたとしたら、見積もりはいくらくらいなのか?
どちらの場合もまずは把握しておくことが必要です
資金的な事以外にも、ご自身の今の状況や、相談しようと思ったきっかけなどもお話しし
結局、現在の不満を解消するためには、売るかリフォームかどちらが本来の目的を達成できるのか?という視点での検討が必要です 私の個人的な考えだと
リフォームは『建物の不具合や老朽化による不便の解消』ができますし
売却は『立地の不便や、ライフスタイルの変化への対応』ができます
それぞれ行動する目的が違いますので、皆さんの目的を達成できる判断ができるように
遠慮せずに、まずは専門の会社に相談をすることからスタートしてください

不動産を売却する時に、数種類かかる費用があります
・仲介手数料  ・登記費用  ・測量費用(土地や一戸建の場合) ・印紙代
ケースによって別途かかることがありますが、代表的なものを挙げました
それぞれ支払先が違いますので、種類によって支払うタイミングが違います
仲介手数料は不動産会社に支払うもので、成功報酬です。
ですから、売買契約が成立してはじめて報酬が発生します。会社によっても違いますが 売買契約時に半金、お引渡時に半金と分けて支払う場合もありますし お引渡時に全額という会社もあります。事前に確認しましょう。
仲介手数料でよく質問されるのは
『売れなかった時や売るのをやめた時にも請求されますか?』ということ
先程お伝えした通り、成功報酬なので、売買が成立しなければ仲介手数料はかかりません。媒介契約は3カ月間なので、期間内に売れず、不動産会社を変更した場合や、売ることを中止した場合などは、一切支払う必要はありません。 登記費用は、最後のお引渡時に支払います
印紙代は契約書に貼付する印紙の料金ですので売買契約時に支払います
測量費用については、仲介会社の作業では無く、測量士の作業になりますので
測量作業が完了した時点で請求がいくことになります。
売れる期間が長くかかってしまう場合などは測量費用だけ先に支払うことになりますので この点も注意が必要です

郵送やメール、電話などの連絡手段を駆使して
一度も面会せずに売却手続きを終えることも可能といえば可能です
ただ、不動産という高額な資産の手続きですから
なるべくであれば、要所要所で実際に現地に赴いて、担当者や買主様と面会するという
事は極力、省略しないほうがいいと思います
理想は、不動産会社に媒介を依頼する時に1度。売買契約時に1度、最後のお引渡時に1度 3回は面会できるのが理想です。
その時でも、1回1回の面会時に不明点や懸念事項をよく打ち合わせておくことが必要ですし、遠方でのやりとりの場合には電話やメールでのやりとりがメインになってくると思うので、忙しい合間に出来る限り担当者からの質問や依頼にこたえるという努力も必要です。通常の売却よりも売主様としては大変になりますが、信頼できる担当者を見つけて、 二人三脚で乗り切りましょう!

家を売る時に、隣人が買ってくれるというケースは少なからずあります。 昔は『隣の土地は借金をしてでも買え』と言っていたくらいで
お隣の人が買う事で土地の価値が上がるといった場合も多くあります 例えば、容積率の制約のため、小さな建物しか建てることができない土地が お隣が土地を買う事で、大きめな建物が建てられるようになったり 道路と接する間口が狭い土地をお隣の方が買う事で、間口が広くなり 全体の土地の価値もアップしたりと
結構、お隣の方もそれを期待していたりすることもあります
もちろん、ご近所付き合いがありますから、必ず声をかけることは必須ではありますが 関係が良好であれば、売却の意思が決まった時点でぜひ声をかけてみてください もし隣人が買わなかったとしても、その人の友人や親族や知人が買ってくれるといった ケースも多いですから、ぜひ!
土地や一戸建ての場合だけでなくて、マンションでも同じようなことがあります。
息子さん、娘さんの住んでいる同じマンションに両親が購入を検討していたり その逆で、ご両親の住んでいる同じマンションへそのお子さん達が購入するケース こういうケースを見越して、不動産会社の販売活動でもこういった近所にチラシなど配布するのは当たり前の販売活動です 実はご近所は一番良いお客さんかも、なんです

家を売る時に、ちょっと気になっていることなどがある場合 査定の時や、売却を依頼するくらいの早いタイミングで担当者に伝えておくことで 事前に解決出来たり、担当者の作業が楽になったりします 例えば、近隣とのトラブルや、家族間でのトラブルなど なかなか初対面の人には言いづらいことだと思いますが こういうちょっとした小さな気がかりな事にこそ 後で大きなトラブルを招く元が潜んでいます 売却前から対策しておけば、なんでも無い問題だったことも 契約後に『解決できないので売買できません』なんてなってしまうような事態になれば 大きな損害として自分自身の身に降りかかってきます

『専任媒介契約』というのは、1社にしか売却の依頼をできません。
その反対に『一般媒介契約』というのは、数社に売却の依頼ができます 大きな違いはこの点でその他にも色々と細かな違いはありますが、ここでは割愛します この簡単な説明だけ聞くと、どう考えても『一般媒介』の方が 売主にとって有利な気がしますが、実はその反対です。
不動産会社の報酬は完全成功報酬です。契約に結び付かなければ、1円も報酬をもらえません。そんな不動産会社の立場に立って考えてみると、数社に依頼できる『一般媒介契約』で 物件の売却を預かった場合、別の不動産会社で契約が成立してしまったら報酬はゼロ円。
こんな立場で物件を預かったらどうなるか? あまり一生懸命やりませんよね・・・
具体的にはお金のかかる広告などは積極的にできません。
広告費をかければかけるほど、赤字のリスクが増す訳ですから当たり前です 『一般媒介では一生懸命やりません』と
言ってくれる営業マンはほぼいないと思いますが、本音は前記の通り 信頼できる会社を選んで、『専任媒介契約』を結ぶのが一番の近道だと私は思います 契約期間は3カ月ですから、もし信頼したのに、期待外れだった場合は 3カ月後に不動産会社を変えることは可能です
その際にも売れていなければ報酬はかかりませんのでご安心ください 信頼できる会社との出会いを大切に!

1月の後半から3月にかけて
不動産売買の市場は一年のうち、一番の繁忙期になります

それは、4月の新年度から新しい家で新生活をしたいというニーズが増えるため
4月から新生活をするためには、この期間内に物件を決めておかないと
手続きなど含めて間に合いませんから
お正月明けの1月中盤くらいから、一気に需要も供給も増えてきます

もし今、不動産の売却をしているのであれば
この時期を逃したくありません
まだ売れていなくて、値下げも検討しているのであれば
ぜひこの時期に価格を下げておきましょう
4月を過ぎてからでは、値下げの効果も薄らぐ可能性があります

また売却を計画している人で、この時期に間に合わせることができれば
ぜひこの時期に売りに出しましょう
これも4月を過ぎてから売り出すよりも、スムーズに売れる可能性が高くなります

ただ、売るのを急がないのであれば、あえて価格競争に巻き込まれず
ハイシーズンが終わってからじっくり売る覚悟をすればいいとも思います

この時期で大切なことは
『できることは早めにやっておくこと』
不動産会社をどこにするか?よりもこの時期にはスピードが一番大事です 検討する時間ももちろん大切なのですが、できればこの時期に入る前に じっくり検討できるような計画でできたらいいですね!

売買が終了した後に、買主から建物の不具合を指摘される
それは売主が直すものなのか? 買主が直すものなのか?
こういったケースで揉めることは中古の不動産売買では
昔まで多くありました。

そんな事から、不動産仲介の契約書式では
売主の保証範囲等を明確に定めるようになりました

売ったあと3か月(2か月の場合もあります)
売主が保証しなければならない範囲は
・雨漏り
・シロアリ
・給排水設備の故障
・建物の主要構造部の腐食
以上の4点です

それ以外にも
設備の故障。例えば、給湯器や換気扇など、目に見えない
生活してみないとわからない箇所の不具合については7日間とするのが
一般的になりました。

また契約時に付帯設備表という書式に故障の有無を記載するのですが
その欄に『故障有』と申告した箇所については保証の対象にはなりません

他にも細かな汚れや傷、などといった目に見える範囲のものは
中古の場合、保証の対象にはなりません

他にももっと細かく規定されていますので
今ではトラブルも以前に比べると減ってきたと実感しています

またこれらの売主の保証を一切しないという『瑕疵担保免責』という
契約もできますが、物件の価値も下がりますし
買主としては不安なため、売れづらくもなってしまいます

不動産売買の契約では通常
・重要事項説明書の説明
・売買契約書の説明
・付帯設備表、状況報告書の説明
・各書類へ署名捺印
・手付金の授受

こんな流れで進みます

これらの内、『重要事項説明書の説明』は
買主に対しての説明義務であるため
売主は説明を聞かず、重要事項説明書の説明が終わるくらいの時間帯に
不動産会社に来てもらう場合も多いです

所要時間は不動産会社の担当者のペースにもよりますが
だいたい2時間弱くらいが多いです
重要事項説明を聞かない場合は約1時間前後くらいかかります

契約日にされる説明の多くは確認作業
価格や諸条件については契約日よりも前に調整が終わっているため
当日はおかしな内容が無いかをチェックする場という感じです

また独特の緊張した雰囲気はありますが
『あれ、おかしいな』と思ったり
よく意味がわからない説明だったりする場合には
話しを止めても全然大丈夫なので、きちんと質問をするようにしましょう

契約書のひな型については、一般的にどの契約でも同じもので
おかしな内容ではないはずですが
『特約』という欄にはその売買独自の内容が記載されているため
特に内容をきちんと理解するようにしましょう

インターネットで我が家を簡単に査定できる一括査定サイトというものがあります
不動産会社に来てもらわなくても、HP上で簡単に1分くらいで項目を記入して
査定してほしい会社にチェックマークを入れてボタンを押すと
数社にいっぺんに査定を依頼できるというものです

この一括査定サイト、まだ計画が具体的で無い売主さんが
『本当におおよその価格を知るため』という目的にはぴったりなのですが
すでに売却の計画が決まっていて、実際の売却価格が知りたい方には
ちょっと注意が必要です

中古車等の買取査定と違って、提示された査定額に不動産会社は責任を持ちません
当然、その価格で買ってくれるわけではありません

不動産会社の立場からすると、数社に査定を依頼している売主の目に留まるように
するにはどうするか?
簡単です。査定額を相場よりも高くするのです。

先ほども伝えたように、不動産会社は査定額に責任を持ちません
そのため、一括査定サイトで査定をする不動産会社は
売主と面談するために、目を引くために、相場よりも高い価格を提示する場合が
多々あるようです。

また査定額を相場より高く提示しない場合でも
査定額に幅をたくさん持たせる会社も多いです
例えば、『査定額は3000~4000万円の間です』など
これって査定してるって言えますか?

このように便利な一括査定サイトも、計画が具体的な売主さんには不向きです
面倒でも大切な資産を売るのですから、きちんとした査定をしてもらいましょう

最近、マイホームを探しているお客さんの多くが
『消費税が上がる前に買いたいです』と言われます

不動産の価格が一斉に上がってしまうという思いから
そう言われているのですが、多くの方が勘違いをしています

消費税が上がると価格が上がるのは
売主が法人(消費税課税業者)の場合だけで
売主が個人の不動産取引の場合には、そもそも非課税取引のため
消費税自体が課税されません

ですから、当然のことながら、消費税が何%に上がろうとも
個人の方が売主の物件については価格が上がってしまうことは無いのです

細かな話をすれば、諸費用の中の仲介手数料などには消費税が含まれますから
この部分については少し上がってしまいますが、数万円のことです
(3000万円の物件の場合、仲介手数料が28800円値上がります)

新築物件については売主が法人なので
建物価格についての消費税が増税になれば上がります
新築の建売住宅で、建物の価格が1500万円だとすれば、3%消費税が上がれば
45万円価格が上がり、さらに2%上がれば、75万円価格が上がることになるので
これは大きいです

新築物件の価格が上がれば、消費税が課税されない中古物件が今後は
注目されてくる可能性もあります

物件として自宅を売りに出すと
当然ですが、購入希望のお客さんが見学に来ます
掃除や片付けなどその都度大変ですが
それよりも大切なのが見学時にお客さんに伝える事

ご自宅の設備の使い方や、良い点を伝えるのはもちろん大事ですが
購入希望のお客さんが、本当に知りたい事って
『売主さんの本音』なんです

買う人は当然ですが、大きな買い物で絶対に失敗したくないと思っています
良い点ばかりじゃなくて、悪い点も知った上で買うか買わないかの判断をしたいと
思いながら物件を見ています

良い点ばかり言われると、逆に心配になってくるのが人の心理
売主さんが物件のデメリットもきちんと伝えることで
売主さんに対しても、その物件に対しても信頼度がアップして
良い点がより良く感じられるものです

ですから、良い点を一つ言ったら、ちょっと困っているなというような点も一つ
伝えてあげるとお客さんも安心して物件を検討できます
悪いところがない物件なんて無いって、みんななんとなくわかってますから

それと、購入希望のお客さんが知りたいのは
『売る理由』と『ご近所関係』
この2つは直接伝えるのに抵抗があるようであれば、営業マンに後で
言ってもらいましょう

やっぱり誰しも納得して買いたいものです
その納得材料はきちんと伝えて、あとはご縁を待ちましょう

不動産の売却を考え始めたときに多くの方が疑問に思うことです

特に急いで売る必要性の無い売主様がよくこの質問をされます。
住替えや様々な事情があって、売却を急ぐ場合には『今、売る』という
選択肢しかないので、こういう疑問はあまり湧かないものですが
今売る必要性のない方にとっては、売り時というのは大きな判断基準になるようです

しかし、結論から言えばこの疑問に対する明確な答えはありません
株の売買タイミングと同じで、誰しもが一番のベストタイミングを狙っていますが
百戦錬磨のプロでも、確率が高い訳ではありませんから、賭けのような要素もあります

ただ、株よりも不動産の方が、相場の変化がゆったりですし
その不動産に影響を及ぼす要素もわりと把握しやすいため判断しやすい面もあります
例えば、わかりやすい例だと
『新駅ができる』『区画整理で街並みがきれいなる』とか『スーパーが近くにできる』
などわりとわかりやすい事が影響してきます。

基本的には、『需要が増えると予想される要素』『供給が増えないという要素』
こういう要素がないかどうかという目で見るのが
大きく判断を狂わせないコツかなと思います

ただ、売却する不動産にもよるのですが、ニュースでやっているように
しょっちゅう相場が上がったり、下がったりはしていませんので
大損したり、大儲けしたりということも、現在ではそんなに多くはありません

不動産会社を選ぶ基準は人それぞれです
大手不動産会社に依頼する方の理由としてはこんな感じ
『大きな会社の実績や信頼力が魅力』『ネットワークが広そう』
『よく名前を聞くから安心できる』
『色々なサービスが受けられそう』

それに対して、地元の地域密着会社を選ぶ人は
『地域の事を熟知していそう』
『退職や転勤が無く、担当者や社長が責任をもってくれそう』
『地元の評判を大切にするから一生懸命親身になってくれそう』
『事務的じゃなく、相談がしやすそう』

これはもう好みの問題で、どちらが正しいとか、間違っているとかではありません
地域密着会社に行けば、自分の得意な事を話すでしょうし
大手不動産会社に行っても同じです

先程書いたような、人それぞれの好みに忠実に選んでも間違いはそんなにないと思います

ただ、実際には会社がどうこうよりも、『担当者との相性』という要素の方が
売却を進めていくうえで、非常に重要なので
数社と面会してから、判断することをおススメします

実際不動産会社の販売力というのは、どの会社もそんなに大きく変わりません
それよりも売却する物件の需要があるかないかで売れる売れないは決まります

ですから、需要の多い物件はどの会社に依頼しても、わりとすぐ売れます
需要が少なく売れない物件こそ、頼れるパートナーが必要です
そのためにも、自分の好みにあった規模の不動産会社を選びましょう!

80歳代後半のお客さんの契約時に質問されました
『今日契約して、引渡しまでの間に、縁起でもないけど私が死んじゃったら
この契約はどうなるんですか?』

暗い話題で本人を目の前にして中々返答しづらい内容ですが
可能性として若い方に比べてそういったリスクが高いのも事実
ご本人も同席した娘さんもそういった事が頭をよぎります

まずご質問に対する回答なのですが
契約した本人が死亡しても、契約自体は有効です
契約に伴う権利や義務は、相続人に引き継がれます

今回のお客さんには奥さんが一人と子供が三人いらっしゃいましたので
奥さんと、お子さん三人が相続人になりますが
この4名が売主となって契約を続行することになります

もし契約を無しにしたい場合には
通常の契約と同様に、手付金の倍返しや違約金の支払いなどで解約はできますが
金銭的なペナルティが発生していまいます

ですから、高齢者の方の契約の場合
契約から引渡しまでの期間をあまり長期間に設定しないほうが
こういったリスクを減らせます

ただ、万が一本当にそういう事態になってしまった場合には、買主さんの意向や
相続人の方の意向を確認して、お互い納得いくように話し合いをすることが先決です

高齢ですが、とても元気そうな売主さんでそんな心配はなさそうでしたが
そういう年齢になると、いつも万一の事を想定しながら生活しているんだなあと
改めて気づかされました。

先日、親戚の叔母さんから久しぶりに連絡があって
『もう、私も歳だから、身の回りの整理をしたいの
しゅうちゃん、不動産の仕事やってるから、私がもってる別荘売ってよ』
という相談でした。

叔母さんはこのタウンニュースのコラムも読んでくれていて
同じ戸塚区民です
まだまだ元気で、一人暮らしをしていますが、やっぱり持っている不動産の
事など最近になって気になりだした様子でした

軽井沢と伊豆に、それぞれ広い土地
こちらに比べてもちろん土地の価格ももちろん安いとは思いましたが
現地の不動産会社数社に聞き込みをしてみるとびっくり

『結論を言いますと、タダでも売れません』
どうやら需要がないということです

ちょっと田舎に行くと、タダでも売れない不動産がたくさんある
という話しはよく聞きますが、現実に遭遇するのは初めてだったのでショックでした

叔母さんは笑いながら
『しょうがないねえ、墓まで持ってくか~』なんて
言ってましたが、どうにかできないか今でも私は考え中です

叔母さんだけではなく、こういう事で困っている人はたくさんいると思います
価値が無いと宣告された不動産をよみがえらせる方法
簡単ではないと思いますが、不動産業界の人間として
今後も考えていきたい課題です

不動産の売却をすすめる時に思わぬ落とし穴がある場合もあります
その落とし穴の一つになることが多いのが『道路問題』

売却する土地や一戸建てが接しているその道路
横浜市の公道なのか、誰かが持っている私道なのか
ちゃんと調べてことはありますか?

『前は地主さんが所有していた道路だけど、横浜市に採納したって聞いたよ』
そう聞いていたのに、調べてみたら全然知らない人や、会社が持っていた
なんてこともたまーにあります
私道の場合には一度ちゃんと調べてみたほうがいいです

接道している道路が公道の場合は特に問題ありません
私道の場合でも、ご自分が道路の持分をもっている場合には大丈夫なのですが
ご自分が道路持分をもっていない場合、問題があります

道路の持分が無いという事は、その道路は道路に見えても他人の所有物です
他人の所有物である道路を通行したり、道路を工事したりするのには
当然その所有者の許可が必要になります

ですから、持分の無い道路の場合、その所有者に通行権や掘削権の承諾をしてもらうための覚書を
取り交わすのが一般的ですが、その覚書をもらうのに苦労することが多いです

多額の金銭を要求されたり、所有者がすでに亡くなっていたり、倒産していたり
そんな事があって覚書がもらえないと売るにも買い手がつかなかったり
相場よりもだいぶ低い価格になってしまったりします

道路問題は思っている以上に価格にも反映します
まずは自分の不動産の接している道路がどうなっているのか
法務局で謄本をとって調べてみることからはじめましょう

約100坪もある大きな敷地にお住いのK様
敷地の一部を家庭菜園にしていて、何十年もそこで畑作業を楽しんできましたが
もう高齢になってからは、畑仕事をするのも大変になってきて
ついにその家庭菜園部分を売却することに決め相談したところ
K様がお住いのエリアには『敷地面積の最低限度』というものが法律で定められており
家庭菜園部分だけではその最低限度を満たさないため、売却ができないことが判明

どうしようか考えた結果、現在お住いの家屋の一部を削り取るリフォームを行い
敷地の最低限度の面積を確保することにしました

その後は売却も決まり、最後の畑作業の収穫を待ってのお引渡しになりましたが
『敷地面積の最低限度』なんて知る由もなかったK様は
『自分の土地なのに自由に売れないなんて』と驚いたようです

このような『敷地面積の最低限度』が定められている地域は結構たくさんあって
法律の目的としては、小規模な敷地が増加することによって、住宅街全体が建て詰まり状態になってしまい日照、通風、防災などの環境が悪化することを防止することです

ですから第一種低層住居専用地域のような閑静でゆったりした住宅街に
このような法律がかかっていますので、K様と同じように敷地の一部を
分筆しようとお考えの方は自分の土地が該当するかどうか相談してみてください

査定や売却相談の時、売主さんはご自分が売りたい価格を教えてくれますが
『いやー、その価格じゃ全然無理。その価格の半分でも無理だよ~』と
思ってしまうくらい価格にギャップがあるのは良くあることです
そんな風に売主さんの希望と現実のギャップが大きい時
それを埋めるのも我々プロの仕事の一つ

なぜ、その価格では売れそうもないかを
わかりやすく、資料や事例や、購入者目線にたったアドバイス等々
あれこれ工夫して説明しますが
やっぱり最初は聞く耳をもってくれない場合が多いです
事実を伝えるというのは、受け入れ態勢の無い方にとっては
気分の良いものでないことは私もよーくわかります

それでも、ちゃんと目的を達成するためのアドバイスをしたいし
そのことで売主さんに嫌われたとしても、それはそれでしょうがないと
思っていますが、最近そういう売主さんが、数か月経過後に
再度私に相談をもちかけてくれるケースが何度か続きました

『他社に依頼したけど、やっぱりあなたの言う通り、この価格じゃダメだってわかった
ちゃんと誠意をもって事実を伝えてくれたあなたに、売却を任せたい』
こう言ってくれる売主さんは、最初にアドバイスをした時と全然違って
聞く耳をもってくれています。

一度、自分の希望と現実はギャップがあると売却活動で経験したことで
やっと現実を見てくれます。

こうなると売却まではもう少し
二人三脚で目的に向かって歩んでいけます

家を売却している売主さんから引越しの準備中によく聞かれる質問をご紹介します

『家の火災保険は解約していいの?』
『電気やガスなどは解約しちゃっていいの?』
『カーテンやエアコン、照明などは残していっていい?』

まず火災保険ですが、これは解約しないでください
お引越しはしたけれども、次の方へ所有権の移転をする日までは管理責任があります
放火や空巣などの心配があるため、引越してからも火災のリスクはあります
解約手続きなどいっぺんにやってしまいたいでしょうが、引き渡しまで待ちましょう

次に電気やガスについてです
ガスは火の元で怖いし、特段止めてしまっても売却に問題はありませんので止めましょう
電気も利用していないのにいつまでも基本料金がかかるのでもったいないのですが
夕方以降の暗い時間帯に物件のご案内があることもありますので
可能であれば電気は止めずに使えるようにしておきましょう
(真っ暗だと物件を見に来ても何も見えません。)
どうしても基本料金がもったいないと思う方は、契約しているアンペアを下げて
基本料金を安くすることも可能です。売却が長期になってしまいそうな場合にはこのような方法をとることもあります

最後にカーテンやエアコン、照明ですが
日当りが良いお部屋などは長期間カーテンをしていないと床が変色してしまう事もあります。エア
コンも照明も次に住む方の希望次第なのですが、撤去を求められれば売主が撤去しないといけませんので、面倒であれば引越し時にすべて撤去してしまっても良いと思います。

引越し時は何かと忙しいので、準備は早めに動きましょう

これは不動産会社に査定をお願いすれば価格がわかります
ただ、まだ売るかどうかも決まっていない状況なので査定をお願いしづらい
『本当におおよそでいいので相場だけ知りたい』そういう方も多いと思います

そのような場合でも不動産会社と合わずにおおよその価格を把握する方法が2つあって
1つは『一括査定サイト』を利用すること

インターネットを開いて、『不動産 一括査定』と検索してみるといろいろ出てきます
どれかの一括査定サイトを選んで必要項目を入力し
申し込むだけで不動産会社からメールや電話で査定額の提示がきます
料金はほとんど無料だと思いますが、一括査定サイトを利用すると不動産会社から電話などの営業はされますので、本当におおよその価格を知りたいだけだと
ちょっとハードルが高い方法かもしれません

もう一つは
『スーモ』や『ホームズ』などの物件検索サイトを利用する方法です
こういう物件検索サイトを利用して
ご自分の所有する不動産と同じエリアの売り出し物件の価格を見てみてください

本当に売りに出す時にはちゃんと不動産会社に査定をしてもらう必要がありますが
おおよその価格が知りたい場合にはこの方法で十分だと思います

ここまでインターネットを活用した方法をご紹介してきましたが
もちろんインターネットをあまり活用しないかたもいます
その場合には、新聞の折り込みチラシなどを集めて
同じように近所の物件を参考にするのでも同じように相場を知るには役に立ちます

タイトルの通りのご相談が多く寄せられます

「去年の年末から売りに出して、同じ会社で半年間やっていますが、まだ売れません

ちゃんとやってくれているように思うのですが、次の専任媒介契約を更新

するかどうか決めなければいけない時期なので・・・」

 

そんな状況の売主さんにまず聞くのが

『見学に来たお客さんの数』

物件の案内依頼があるのか?無いのか?その程度でアドバイスが変わります

 

案内が全くないといった場合、それは不動産会社がどうこうでは無く

物件の価格が相場よりも明らかに高いか、需要が少ない人気物件の可能性があります

そんな場合、不動産会社をコロコロ変えてもあまり意味が無く

それよりもそういう物件を現実を踏まえてどう売っていくか

より不動産会社と親密にやっていく必要があります

 

物件の見学が多くあるのに売れない場合

こういう物件は、売れない理由はなんなのか?担当者がそれに対して対策をしてるか?

対策をしてくれているなら不動産会社を変える必要はないですが

あまり何もしてくれてないようであれば、不動産会社を変える事で

売れる可能性も高まります

 

またその他にも営業マンとの相性もとても大事です

「不良在庫のような扱いであまり親身になってくれない」

「悪い人では無いんだけど、なんとなく頼りない」

 

こんな場合には、数件不動産会社と面談し、頼れそうな会社があれば

不動産会社を変える事で状況が大きく好転することもよくあります

『測量をしないと、面積が決まらないので売れない。測量をしてくれ』

『草が生い茂っていて、物件の見栄えが悪い。伐採してくれ』と

まだ売れていないのに、費用のかかることばかり要求されているが

こういう要求は妥当なのか? 費用は妥当なのか?

そういった疑問が重なり

セカンドオピニオンのように当社にご相談をしたということです

 

不動産会社から要求されている測量や草木の伐採、それ以外の要求ですが

売主の責任で絶対にしなければいけないということはありません

 

ただ、現在では売主が境界を確定するのが一般的になっていますし

測量を行っていない物件は、買主からすると境界トラブルの原因になるため

避けられる傾向です

草木の伐採についても、当然義務ではありませんが

物件としての見栄えが悪くなるので、売りづらいです

 

本来は、不動産会社がきちんと判断基準を提供し、わかりやすく説明する

その上で、やるかやらないか費用を出す売主に提示するのが筋ですが

今回のA様のケースでは要求だけで、間の説明などが無かったことでA様に

不安を与えてしまっていました

 

物件を売るためには、買主に安心してもらえるよう

このように費用をかけることも必要ですが

それをわかりやすく判断基準を提供できることも不動産会社に求められる資質だと

感じました

不動産のこと、かるく相談してみる。
戸塚区マンション百貨
ページトップ